부동산계약시주의사항 - 오피스텔전세계약 시 주의사항은?

[질문]
제가 지금 원룸에 거주하고 있는데 원룸 생활이 불편해서 원룸보다 괜찮은 오피스텔로 이사하려고 생각중입니다. 제가 올 1월 달에 원룸 계약하면서 등기부등본 및 임대차보호법 이것저것 많이 알아보고 전세계약 했는데 오피스텔과 원룸이 약간의 차이가 있는 것 같습니다.

오피스텔 전세 계약 시 용도에 주거용으로 표기되면 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 전세금 보호 받는데, 그런데 오피스텔 주인이 세금 때문에 전입신고 하지 말고 전세계약서의 용도에도 주거용으로 표시하지 않고 사무용 표기 하는 경우가 있다고 하던데 이런 경우에는 대부분 전세권 설정한다고 들었습니다.

이런 경우 주거용이 아니고 사무용인데 전세권만 설정해도 저의 전세금 보호 받을 수 있습니까? 그리고 전세권설정 시 비용이 약 50만원정도 소용되는 걸로 알고 있는데 이런 경우 제가 전세금비용 100% 부담합니까? 만약 오피스텔로 전입신고를 하지 못한다면 그럼 저는 어디로 전입신고 해야 합니까?

 

제가 현재 수원에 있고 본가가 울산인데 2년 후 아파트 분양 받을까 생각중입니다. 지금부터 2년 동안 울산으로 전입신고하면 분양받는데 손해가 있지 않나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 일단 1가구2주택에 대한 세금강화부담을 정부에서 발표한 다음에 생긴 일입니다.

 

이미 집주인들은 자기가 사는 집이 있고 오피스텔 같은 거는 사서 임대용으로 내 놓은 거라 보통은 다 1가구2주택 이상인 경우가 많아 세금문제 때문에 사무용으로 계약을 하는 경우가 더러 있습니다.

 

보통 그럴 경우 집값을 적게 받습니다. 예를 들면 시세가 1000/45가는 집이 있다 하면 전입신고만 안하면 1000/30에 주겠다 하는 경우입니다. 전세금도 마찬가지로 조금 낮아집니다.

그리고 전세권설정 등기는 확정일자보다 더 강한 전세 권리를 가질 수 있습니다. 하지만 문제는 집주인의 동의가 있어야 하고 전세권설정값이 조금 비쌉니다.

 

집 주인의 사정에 의해서 전세권 설정하는 것이니 주인과 협의하여 전세권설정비용 전부 또는 일부를 받으시는 것이 좋습니다. 그리고 전세권설정을 하시려면 집주인의 인감증명, 주민등록등본, 도장이 있어야 합니다.

 

집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때는 세입자가 직접 집을 경매신청 할 수 있는 권리가 생깁니다.

하지만 대부분의 집주인은 설정한 전세금만큼 주택담보능력이 떨어지기 때문에 전세권 설정등기를 잘 해주지 않습니다. 임대인과 협의를 잘 하셔서 전세권 설정을 꼭 하도록 하시기 바랍니다.

아파트를 분양받기 위해서는 해당지역에 거주하고 있는 것이 유리합니다. 해당지역에 아는 사람이 있을 경우 그 쪽으로 전입신고를 하시고 아무도 없을 경우에는 집주인이 혹시 해당지역에 살고 있다면 집주인의 집으로 전입신고를 해 두시면 좋습니다.

그리고 오피스텔을 계약할 때 주의사항은 일반주택 임대할 때와 마찬가지로 하시면 됩니다. 주의하실 것은 보통 요즘 오피스텔이 풀옵션으로 나오는 경우가 많습니다.

 

옵션 물품에 하자부분이 있는지 확인이 필요합니다. 그리고 확인된 내용들을 계약서에 같이 작성하는 것이 좋습니다.