[질문]
올 9월에 주택을 계약하게 되었습니다. 주택을 계약하기 전에 주택을 계약할 때, 그리고 주택을 계약하고 난 후에 주의해야 하는 사항에는 어떤 것들이 있나요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.
1) 주택 전월세 계약 전 주의사항
중개사사무소에 부동산중개수수료 요율표를 잘 보이게 붙여 놓았는지, 공인중개사자격증과 사무소개설등록증이 대표자 본인의 것인지 확인하고 상담 의뢰해야 합니다.
대법원 부동산등기 인터넷서비스를 실시간 열람하여 등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인 계약 체결 당사자인지 확인을 하여야 합니다. 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서, 또는 다른 가능한 방법(유선전화통화)으로 확인을 하여야 합니다.
등기부등본의 갑구에 가등기/가처분 등이 설정된 주택은 권리관계의 이상유무를 명확히 파악하고 계약여부를 결정해야 합니다. 등기부등본상에 근저당 등의 권리가 등기되어 있다면 임차한 주택이 경매될 경우를 대비하여 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고, 먼저 입주한 다른 임차인의 임대보증금 등을 공제하고도 본인의 보증금 회수가 가능한지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
2) 주택 전월세 계약 시 주의사항
계약서의 계약조항과 특약사항이 적절하게 기재되었는지 확인하고, 중개대상물 확인ㆍ설명서와 손해배상 책임보험증서 사본도 첨부되어있는지 확인합니다. 계약서에 다가구용 단독주택의 경우 지번을 정확하게, 그리고 아파트와 연립주택, 다세대주택의 경우 지번은 물론 공동주택의 명칭, 동수, 층수, 호수까지 정확하게 기재해야 합니다.
잘못 기재하면 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없으므로 다시 한번 확인해야 합니다. 상가주택의 경우에는 계약서에 상가용으로 하지 말고 주거용으로 기재해야 주택임대차보호법상의 확정일자 효력이 발생하므로 특히 조심해야 합니다. 전세권 설정을 원하는 경우에는 확정일자와 달리 집주인의 동의와 협력이 필요하므로 계약서 특약사항란에 이를 명시하고 이행하도록 요구합니다.
분쟁의 소지를 미리 없애기 위하여 특약사항란에 사사로운 일까지 빠짐없이 기재합니다. 중도금, 잔금기일이 장기간인 경우에는 중도금 지급전에 등기부등본을 다시 열람하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인합니다.
3) 주택 전월세 계약 후 주의사항
잔금 지급전에 등기부등본을 새로 신청하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 중개수수료는 법정요율에 따라 지불하고 영수증을 받습니다. 전세권 설정을 안 하는 경우에는 입주 시 관할 동사무소에 전입신고를 하면서 임대차 전/월세 계약서 원본을 제시하고 확정일자 인을 반드시 받아 두어야 합니다.
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