부동산계약시주의사항 - 상가임대차계약 시 주의사항은?

[질문]
어머니가 작은 가게를 하시려고 보증금 2,000만원에 월세 60만원으로 계약을 하려고 합니다. 사업자 등록을 하고 확정일자만 받으면 전세권 설정을 따로 할 필요가 없다고 되어 있는 것 같은데 맞는지요?

 

확정일자는 사업자등록 서류 작성 할 때 얘기해야 하는지 아니면 사업자등록증이 나온 후에 얘기를 해야 하는지 어떻게 해야 하나요?

또 사업자 등록을 하러 갈 때 임대차 계약서만 들고 가면 되는지 따로 준비해야 할 서류가 있나요? 또 상가의 주인이 2명으로 공동명의가 되어있습니다. 그런데 계약 시 노인분들이라 사위가 대신 나온다고 합니다. 이럴 때 따로 주의해야 할 사항이 있는지요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 상가 임대차시 가장 중요한점은 담보채권이 설정되어 있는지 여부의 확인 입니다. 계약 전에 일단 등기부 등본을 확인 하시는 것이 안전합니다.

 

확정일자는 사업자등록 시 계약서를 가지고 가시어서 세무소에서 함께 받으시면 됩니다. 공동명의로 되어있으며, 사위가 대신 나온다면 위임장을 첨부 하여야 합니다. 공동명의

두 분의 인감증명서가 있어야하며, 인감도장으로 직인을 한 사위 앞으로 상가의 임대 계약을 위임한다는 내용의 위임장을 같이 받으셔서 보관해야 합니다. 위임장이 없으면 법적으로 보호를 받을 수 없습니다. 엉뚱한 사람과 계약한 꼴이 됩니다. 위임장이 없을 경우 경매 등이 진행된다면 전혀 보호를 받지 못합니다.

여기서 위임장이란 특정인에게 특정한 사항을 위임할 것을 기재한 문서를 말합니다. 위임장은 정해져 있는 양식이 있는 것이 아니라 작성자가 임의적 형식에 따라 위임의 뜻이 드러나도록 구성하면 됩니다.

실제로는 편의를 위하여 미리 만들어진 양식을 이용하는 경우가 많기 때문에 우선 제출 처에 정해진 규격의 양식이 있는지 먼저 문의를 하신 다음 없을 경우 일반적인 폼을 이용해 임의기재 하시면 됩니다.

 

또한 위임장 제출 시 위임의 사실을 분명하게 하고 분쟁을 미연에 방지하기 위하여 위임장에 날인된 인장에 대한 인감증명서를 첨부하는 것이 좋습니다.

그럼 여기서 위임장을 작성방법을 알아보겠습니다.

①표제 및 대리인의 주소 성명은 위임장이라고 확실히 기재하며 대리인의 주소와 성명을 기재하여 대리권 수여의 의사표시를 명백히하여야 합니다.

②위임사항은 후일에 위임사항의 범위에 관한 분쟁을 방지하기 위함입니다. 위임하는 사항을 정확히 기입합니다.

④연월일은 위임장 악용방지를 위해 반드시 필요하며 제3자에 대항하기 위하여 확정일자부인을 부기합니다.

⑤본인의 주소, 서명, 날인은 상대방이 대리권의 유무를 판단하기 위해 필요하며 대리인의 것은 필요하지 않습니다.