[질문]
저는 지난해 12월 '포괄근저당권'이 설정된 부동산을 박모씨로부터 매입했습니다. 그런데 지난 2월 이 부동산의 포괄근저당권을 갖고 있는 농협측이 박씨로부터의 대출금 회수를 목적으로 포괄근저당권을 행사하겠다고 통보해 왔습니다.
부동산의 전 소유주인 박씨가 농협측으로부터 여러 건의 대출을 한 바 있고 이 대출에 대해서는 현재와 장래 채무에 대한 근저당 효력이 있는 포괄근저당권을 담보조건으로 정한 바 있어 박씨의 대출회수를 위해 현 소유주에 대해서 저당권행사가 가능하다는 논리였습니다.
이에 대해 권씨는 자신이 매입할 당시 부동산을 담보로 한 권씨의 대출금은 전액 갚았으므로 근저당설정등기가 말소돼야 한다고 주장했습니다. 이에 대해 금융 분쟁 조정위원회는 포괄적 근저당권의 말소사유가 해당되지 않아 신청인의 주장을 인정할 수 없다고 결정했습니다.
즉 주택청약대출과 같이 저당권의 목적이 뚜렷한 경우에는 포괄적 근저당권이 설정돼 있다 하더라도 일정한 범위내의 채무만을 피담보채무라고 해석하는 것이 합리적이라고 할 수 있지만,
이 경우에는 부동산의 전 소유자인 박씨가 포괄적 근저당권을 여러 차례 활용해 대출에 이용했고 대출잔액도 남아있는 만큼 포괄적 근저당권을 말소할 아무런 이유가 없다고 설명했습니다.
박씨의 경우 부동산에 포괄근저당권 설정으로 20년동안 14차례에 걸쳐 대출을 받았고 현재도 대출금 잔액이 확인되고 있다는 것입니다. 이런 경우 어떻게 해야 하나요?
[답변]
부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 대부분의 경우 부동산을 매입할 때 근저당권의 설정은 확인하지만 포괄적 근저당권인지의 여부는 확인하지 않고 있습니다.
그러나 포괄적 근저당권은 현재 및 장래의 모든 채무에 대한 근저당의 효력을 지니므로 원소유자가 나중에 받게되는 대출에 대한 책임까지도 질 수 있는 위험성이 있습니다.
즉 매매된 이후에도 원소유자가 대출이후 갚지 않는 사례가 생기면 금융회사가 포괄적 근저당권을 근거로 현소유자에게 근저당권 행사를 할수도 있는 것입니다.
따라서 부동산매매시에는 포괄적 근저당권의 설정여부를 반드시 확인해 이를 말소해야만 피해를 막을 수 있습니다.
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