농가주택구입시 주의할 점

 <농가주택구입시 주의할 점>

(1) 리모델링시에도 건물 기본 골조는 그대로 둔 상태로 그 면적 그대로만 지어야 하는 경우가 있으니 반드시 해당지자체 건축가에 확인해야 한다. 그리고 건물을 골조까지 완전히 부수고 다시 건축하는 것이 허가가 나지 않는 경우가 있으니 이것도 반드시 관할 시청, 군청, 구청에 확인해야 한다.

(2) 오랜 전에 지어진 농가주택의 경우 지적도상의 도로가 없이 지어져서 다른 집 마당을 통과해야만 주택에 도달할 수 있는 어이없는 경우 등 법적으로 분쟁의 소지가 많은 경우가 있으니 반드시 지적도상 도로가 표기되어 있는지 확인한다.

(3) 농어촌에 있는 집들 중에는 대지에 집이 있는 것이 아니라 지목이 전, 답, 과수원등 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있기 때문에 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장)을 확인해야 한다. 확인 후 가옥대장, 건축물대장, 건물주, 토지소유주를 동일인으로 만든 후 계약을 해야 문제가 없다.

무허가농가주택의 경우 해당 시군구청에서 철거명령이 내려온다든지 벌금을 물어야 하는 경우가 있을 수 있으므로 튼튼하게 잘 지어진 농가주택이라도 반드시 무허가건물인지 확인해본다. 간혹 하천부지에 무허가로 농가주택이 지어진 경우도 있다.

예전에 농촌사회에서는 무허가로 집을 짓고 산 경우가 종종 있고, 무허가건축물이 있는 주택에 주민등록지가 되어 있지 않고 다른 곳에 주민등록이 되어 있어서 평생을 살아온 집의 주소가 엉뚱한 곳인 경우등 법이 정비되지 않았던 시절의 잔재가 남아 있는 경우가 생각보다 많으므로 다시 한번 주의를 기울인다.

만약 가옥대장과 건축물대장에도 나와 있지 않은 집이라면 무허가주택이므로 상황에 따라 군청에 문의 후 처리한다.

(4) 땅주인과 건물주인이 다른지 반드시 확인해야 한다. 즉 지상권이 있는지 반드시 확인한다. 왜냐하면 지상권이 있는지를 모르고 주택을 매입하는 경우 나중에 지상권을 가진 사람에 대해 건물에 대한 권리를 주장할 수 없고 땅에 대해서만 소유권을 가질 수 있기 때문이다. 간혹 농가주택의 가격이 다른 매물에 비해 매우 저렴하게 나온 경우 지상권만 있을 가능성이 많기 때문에 이를 반드시 확인해야 한다.

반대로 건물에 대한 소유권(지상권)만 있고 땅에 대한 소유권이 없는 경우도 있는데, 이 경우 토지사용료를 지불하고 이용하다가 추후에 그 토지를 매입하는 방법이 있다.

땅과 건물 주인이 다른 경우 나중에 매매를 할 때 매매하기 힘든 애로점이 있으니 필히 주의를 기울여야 한다.

(5) 어떤 농가주택은 허물고 다시 짓는 것이 더 나을 수도 있고, 건물의 구조와 내부골조가 튼튼한 농가주택의 경우는 개조를 하는 것이 더 경제적일 수 있으니 건물구조를 잘 살펴본다.

(6) 유해물질인 슬레이트지붕의 농가주택은 철거를 해야하는 경우가 많은데 앞에서 자세히 언급한 슬레이트지붕 철거지원사업을 참고하여 지원을 받아서 철거를 하는 것이 좋다. 그렇지 않으면 지붕철거비용이 몇백만원이 드니 슬레이트 지붕의 경우는 철거비용을 염두하고 구입하는 것이 좋다.

(7) 농가주택에 텃밭이 딸려있는 경우가 많아, 농가주택과 텃밭을 함께 매매해야 하는 경우가 있는데 외지인에게 농지는 1,000㎡(303평) 이상 되어야 이전등기가 가능하므로 구입하기 전에 텃밭의 평수를 확인한 후 구입해야 한다. 또 농가의 대지 평수가 500㎡(151평, 그린벨트지역에서는 1백평 이상)을 초과할 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다.

그러나 농지원부가 있으면 문제가 없다.

(8) 특히 농업인의 지위 내지 자격을 토대로 지어진 농가주택은 농업인주택이라 하는데, 이 경우 농업진흥구역의 농업인주택은 계속하여 농업인주택이며, 농업인만이 소유할 수 있으므로, 농업인이 아닌 일반인은 구입할 수 없다.

농업인이 아닌 일반인이 농업인주택을 안전하게 구입하려면, 농업보호구역이나 관리지역에 소재하고, 적어도 5년이 경과된 주택이고, 일반주택으로 용도변경이 된 것을 구입해야 하고, 5년 이내의 것이라면 용도변경승인을 얻은 후에 구입하면 된다. 5년 이내의 주택은 용도변경 신청을 해야 하며 농업인에게 주어졌던 농지보전부담금의 면제된 금액을 전액 지불해야 한다.

(9) 묘지, 축사, 고압선등 주변에 혐오시설이 있는지 확인한다.

(10) 시골에서도 너무 오지 마을인 경우는 정화조나 하수도시설이 제대로 되어 있지 않아서 수세식화장실로 개조할 수 없거나 설치할 수 없는 경우가 있으니 이점 확인해야 한다.

(11) 농가주택의 대부분이 마을이 형성된 곳에 있는 경우가 많다. 외지인이 농가주택을 구입하여 살게 될 경우 그 마을 사람들과 잘 조화를 이루어 살도록 노력해야 한다.

요즘 시골도 외지인이 마을에 많이 유입되어 예전 같은 인심이 없어져서 왕따나 은따를 당하는 경우가 있다고 한다. 조용하고 마음편한 생활을 하기 위해 귀농 귀촌을 했다가 인간관계에 스트레스를 받을 수 있으니 시골사람들과 바로 인접해서 섞여 사는 것이 맞지 않는 사람은 집을 구입할 때 처음부터 프라이버시를 유지할 수 있는 곳으로 선택하길 권장한다.

농촌생활은 농가주택이나 전원주택등 그 건축물에서 편안하게 사는 것이 주 목적이 아니라 농촌에서 삶을 여유롭게 즐기면서 자연과 벗삼아서 인간관계에 스트레스를 받지 않고 사는 것이 더 중요함을 항상 명심해야 하고 귀농 귀촌을 생각할 때 가장 면저 고려해야 할 점이다.