상가 임대 재계약서 작성방법

[질문]
2년전에 임대한 쇼핑몰의 점포를 재계약 하려고 합니다. 쇼핑몰의 절반정도가 입점을 하지 않아서 다들 월세와 보증금을 깎아서 재계약을 하고 있습니다! 어차피 계약한 제가 잘못이다 생각하면서 좀 깎아 달라고 해서 보통 다른 주변 가게들보다는 비싸지만 재계약을 하기로 했는데 보증금을 돌려주면서 다시 계약을 하기로 했는데 약속한날에 바빠서 못나온다고 하더니 이달 말부터 월세를 내야하는데 상가에 관리하는 과장한데 말일쯤에 나오겠다고 했답니다.

근데 황당한 건 이달치 월세를 보증금에서 제하고 준다는데 기분 나쁜 거 다 참고 있습니다. 그래서 새로 계약서 쓸 때는 계약사항에 저에게 꼭 필요할만한 내용을 적어 넣었으면 좋겠는데 불이익을 당하지 않게끔 계약사항에 임차인을 위해 넣을 수 있는 제가 요구할 수 있는 사항을 좀 알려주세요!

---

[답변]
1. 임대차계약서의 정의
1) 임대차계약서는 부동산 등의 물건을 빌리는 사람(임차인/賃借人)이 그 물건을 사용하고, 그 사용으로 인한 수익을 가진다는 조건으로 빌려주는 사람(임대인/賃貸人)에게 대가를 지불했다는 계약 문서를 말합니다.

2) 임대차의 목적물은 유체물(有體物, 액체․고체․기체 등의 형태를 가졌거나 전기․에너지 등 사람이 관리하고 지배할 수 있는 것)에 한정되는데 부동산인 경우 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.

2. 임대차계약서 작성 시 알아야 할 법률지식
1) 임대차의 존속기간
석조(石造), 석회조, 연와조(煉瓦造) 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못하고, 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축하며, 이 기간은 갱신할 수 있되 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다.

2) 임대인의 의무
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약기간 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못하고 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.

3) 임차인의 상환청구권
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 유익비를 지출한 경우에도 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 합니다.

한편, 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

4) 임차건물(상가)의 양도 시 임차인의 지위
상가건물은 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차의 경우와는 달리 민법상의 일반 부동산임차권은 반드시 등기하여야만 등기한 때로부터 제3자에 대하여도 효력이 있었습니다. 그러나 상가건물임대차보호법의 제정으로 상가건물을 임차한 임차인도 일정요건(건물의 인도와 사업자등록신청자의 요건을 갖춘 임차인이 대통령령이 정하는 일정한 보증금액 내일 경우)을 갖춘 경우에는 주택임대차보호법상의 주택임차인과 비슷한 권리를 갖고 대항할 수 있습니다.

3. 임대차계약서 작성 시 주의사항
1) 임대차에 관한 계약은 그 목적물(부동산이나 기계·기구 등)에 따라 여러 가지가 있을 수 있으나 계약서의 작성방법은 거의 유사합니다. 즉, 그 목적물과 목적물의 사용에 따른 차임에 관한 사항 및 그 기간은 어느 임대차계약이나 공통된 사항으로 대두되고, 기타 이에 부수한 제반 사항을 약정하여 기재하는 형식을 취하고 있다는 것입니다.

2) 그러므로 임대차계약서의 작성은 이러한 기본패턴을 유지한 후 이에 부수한 사항이나 당사자의 특약사항 등을 기재 작성하면 될 것이나, 특히 주의하여야 할 점은 임차목적물과 실 권리자의 확인 및 계약체결에 따른 계약능력과 제반 요건을 확인한 후 계약서를 작성하여야 할 것입니다.

① 임대계약은 임대인과 임차인 사이에 임대차에 관한 의사의 합치에 의하여 체결합니다. 임차목적물(부동산 등)을 타인이 사용하게 하고 그 사용료로 차임을 지급 받을 것을 내용으로 하는 임대인의 의사와 차임을 지급하고 타인의 물건을 사용·수익하려는 임차인의 의사가 합치하여 그 제반 조건이 맞을 경우 임대차계약을 체결하게 됩니다.

② 건물 임대차 시 건물의 권리 관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금이 있는 임대차의 경우에는 건물의 권리관계를 명확히 확인한 후 계약을 하여야 하며 보증금을 회수 할 수 있는 방법을 강구하여야 합니다.

- 먼저 등기부등본에 가등기나 저당권의 설정, 압류, 가처분 등이 있는가를 확인하고 임대인의 신용상태와 이전 임차인들과의 분쟁 등에 관하여도 확인해 볼 필요가 있습니다. 보증금의 반환을 확보하는 방법으로 임차권의 등기나 전세권 등기, 보증인의 입보 등의 방법을 생각할 수 있습니다.

- 주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받아 보증금의 회수가 일반 임대차의 경우보다 수월하지만 역시 등기부를 확인해 보아야 하며, 다가구주택의 경우에는 임차보증금이 주택의 시가를 초과하는 경우가 있으므로 다른 임차인들의 보증금액 및 그들과의 권리관계(순위)를 확인해 보아야 합니다.

- 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록의 이전과 계약서 상에 확정일자를 받아 두어야 합니다.

③ 계약불이행 시 대처 요령을 미리 알아두도록 합니다.
가. 계약금지급 후 계약이행 착수 전 계약불이행
계약금만 지급하거나 지급 받은 상태, 즉 계약의 이행에 착수하기 이전에 계약의 파기 등으로 인하여 계약이 해지되는 등의 경우에는 임대인은 계약금의 배액을, 임차인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해지 할 수 있습니다.

나. 이행의 착수 이후 계약불이행의 경우
- 이행의 착수 이후 계약불이행이란 중도금을 지급하거나, 점포를 경영하기 위하여 내부시설을 수리한 경우나, 주거에 사용하기 위하여 전입을 하고 입주한 경우 등으로 이러한 경우에는 단순히 계약금의 포기나 계약금 배역의 반환 등으로 끝나는 것이 아닙니다.

- 이는 수리에 따른 비용의 지출이나 기타 계약의 불이행으로 인하여 여러 가지 손해를 야기할 수 있기 때문입니다. 이러한 손해를 무시하고 단지 계약금의 포기나 그 배역의 반환으로 쉽게 계약을 해지 할 수 있다면 이에 따른 부작용의 발생은 두말할 필요 없이 자명할 것입니다.

- 따라서 계약질서를 확립하기 위하여 계약조항을 불이행한 자는 그 불이행으로 인하여 상대가 입은 손해를 배상해주어야 합니다. 먼저 당사자 중 일방의 계약불이행이 있을 시 계약이행을 최고 하는 등의 조치를 취하고, 이에 응하지 아니할 경우 적법절차에 따라 손해배상 등을 청구하거나 기타 절차에 따라 대처하여야 할 것입니다.

다. 계약불이행 등에 따른 손해배상 등의 청구절차
ⓐ 내용증명의 발송
계약불이행 등이 있을 경우, 먼저 계약의 이행 등을 최고 하는 최고장이나 기타 통지서 등을 내용증명우편으로 발송하여야 합니다.

ⓑ 지급명령 등의 신청
내용증명우편으로 계약의 이행을 최고하였음에도 불구하고 계약을 이행하지 않을 경우에는 계약을 파기함과 동시에 그에 따른 손해를 배상 받아야 하므로 먼저 간편한 절차인 지급명령 등을 신청합니다.


ⓒ 가압류·가처분
손해를 본 당사자는 그 손해를 보상받기 위하여 지급명령이나 민사소송 등의 법적 절차를 이행하게 되는데, 그 이행기간 중에 계약불이행자가 그의 재산을 처분하는 등의 행위를 하면 승소하고도 배상을 받지 못하는 등의 사유가 될 수 있으므로 이를 방지하기 위하여(채권확보) 소송의 제기나 또는 이에 앞서 채권을 확보하기 위하여 가압류나 가처분을 하여 두는 것이 바람직합니다.
ⓓ 소송의 이행(본안)
- 위 절차이행 후 지급명령에 이의신청이 있거나 사안이 복잡하거나 그 금액이 많을 경우 등에는 곧바로 본안 소송으로 진행하는 경우가 많은데 이 경우에도 먼저 채권확보를 위하여 가압류나 가처분을 함과 동시에 소송을 제기하여야 합니다.

- 소송을 제기할 경우에는 상대의 인적사항과 재산정도 등을 파악하고 필요 시 공시송달 등의 필요한 절차나 소송에 관한 제반 절차를 확인하고, 변호사를 선임하는 등의 조치도 필요합니다.

- 물론 소송진행과정 등에서 민사조정이나 제소전 화해를 할 수도 있겠지만 일단은 소송상의 진행절차를 파악하여 이에 대비함이 타당합니다.

ⓔ 민사집행(경매 등)
소송이 종결되고 승소판결 등을 받은 경우 상대로부터 금전을 지급 받아야 그 손해를 배상 받을 수 있다. 이 경우 상대가 직접 금전으로 지급하여 주면 별문제가 없으나 그렇지 않을 경우에는 이를 지급 받기 위해서는 가압류나 가처분한 것을 본 압류 등으로 전이하고 집행권원을 가지고 집행절차를 진행하여 손해를 배상 받음으로써 분쟁은 종결됩니다.