이사후해야할일 - 아파트입주 시 확정일자 받기 및 전입신고는?

[질문]
새 아파트로 전세금 4,500만원에 입주를 하려고 하는데 토지 등기에는 선순위 근저당권이 설정이 되어있으며. 건물은 아직 등기가 나지 않는 상태입니다.

 

이 경우 확정일자를 받고 주소지 전입을 하게 되면 차후에 임차인으로서 대항력이 있는지 궁금합니다.

 

 

 

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[답변]
준공검사 미필로 인한 새 아파트 입주 시의 유의사항은 일단 토지 지분등기를 떼어 보심과 동시에 집주인에게도 융자금을 확인하여야 합니다. 또한 금융기관에게도 확인 함께 하시는 것이 좋습니다.

일단 토지에 근저당이 되어 있고 아파트 분양 시 집주인이 금융기관에서 등기와 동시에 설정을 하기로 대출을 받았다면, 대출금을 본인 전세금보다 앞선 것으로 평가하시고 권리분석을 하시는 게 좋습니다.

 

 나중에 금융기관에서 아파트 등기를 할 때, 집주인이 아닌 세입자에 아파트에 전입되어 있는 경우 세입자 주민등록 퇴거 후 등기를 진행하게 됩니다.

세입자 퇴거를 안 할 경우, 금융기관에서 등기를 못하게 하고 집주인에게 대출금을 갚으라고 합니다. 집주인이 돈이 여유가 있다면 몰라도 결국 집주인은 세입자에게 퇴거를 요청하게 됩니다.

세입자 입장에서도 퇴거를 안 해줄 경우 등기를 못하게 되어 실질적으로 전세금을 돌려받으려면 아파트를 경매하거나, 전세권설정을 하더라도 일단등기가 되어야 하는데 일이 굉장히 꼬이게 됩니다.

 

결론적으로 토지에 설정되어 있는 근저당을 전세금보다 앞선 권리로 생각하시고 전세계약을 하시거나, 집주인과 별도의 특약을 맺던지 하셔야 됩니다.