부동산증여시 - 부동산증여도 토지거래허가 여부는?

[질문]
토지거래허가 구역내에서 금번에 강화된 토지거래허가제 운영강화내용에 보면 부담부증여일 경우에는 허가를 받아야 한다는데 어떤 경우에 허가를 받아야 하는지 알려주세요.

 

저 같은 경우에는 아버님의 부동산을 증여 받아야 하는데 농협에 근저당권이 설정되어 있으며, 이 경우에 허가를 받아야 하는지, 허가를 받지 않으려면 말소등기를 하여야 하는지 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 증여는 무상계약이므로 이제까지는 토지거래허가의 대상이 아닌 것으로 처리되어 왔습니다만,

 

토지거래허가를 회피하기 위하여 실제로는 대가가 지급되는 경우에도 증여로 처리하려는 탈법행위가 증가함에 따라, 이번에 나온 대책으로 2004년 2월 25일 부터는 부담부증여의 경우에는 허가를 받으라고 하는 것입니다.

그러나 이번에 나온 대책을 보면, 단순히 부담부증여의 경우에는 허가를 받고, 친인척이 아닌 제3자에게 증여시에는 그 사유를 소명하라고 되어있는데, 매우 혼란스러운게 사실입니다.

 

우선, 어떤 경우가 부담부증여에 해당하는가부터 논란이 될 것입니다. 부담부증여에서 부담이란, 수증자가 증여를 받는 대신 지게 되는 어떤 부수적 부담을 말하는데,

 

여기서 부수적 부담이란 증여자나 증여자가 지정하는 제3자에 대하여 일정한 급부(작위든 부작위든)를 할 것을 약속하는 것으로서 비재산적 급부를 내용으로 하는 것도 무방하므로,

 

부담부증여라고 해서 반드시 토지거래허가의 대상이 되는 유상 거래성을 띤다고 간주되어도 되는 것인지 의문입니다.

현재 근저당이 설정되어 있거나 임대차보증금이 있는 건물 등을 증여하는 경우에는 대여금반환채무나 보증금반환채무도 수증자에게 이전되는 것으로 보고 허가를 받으라고 하는 것 같습니다만,

 

근저당의 경우 물상보증이라는 것을 생각하면 꼭 그렇게 해석할 수도 없는 것 아닌가 하는 의문이 듭니다.

나아가 친인척이 아닌 제3자에게 증여할 때에는 그 사유를 소명하라고 되어 있는데, 어떻게 뭘 소명하라는 것인지, 소명이 충분한가 아닌가의 판단기준은 무엇인지,

 

불충분하면 뭘 어떻게 하겠다는 것인지, 친인척의 범위를 어디까지로 할 것인지 애매 모호 한게 한 두 가지가 아닙니다.

 

또 등기관에게도 업무처리지침이 하달되어, 어떤 경우에는 부담부증여로 보아 토지거래허가서가 없으면 등기를 각하한다는 명확한 규정이 있어야 할 것인데, 아직까지 그런게 없는 것으로 알고 있습니다.

질문자의 경우, 근저당을 말소한 상태에서 증여한다면 문제는 없겠지만, 그러기 위해서는 일단 피담보채무를 변제해야 한다는 난점이 있을 것입니다.

 

또 말소 후 증여이전하고 즉시 다시 설정을 한다면, 또 보증금을 증여자가 반환하고 증여이전 후 수증자가 다시 보증금을 받거나 새로운 임차인을 들이는 경우 등, 탈법행위는 사라지지 않을 것입니다.