부도아파트 - 부도난 임대아파트 임차인이 사는 방법은?

[질문]
제가 살고 있는 임대아파트가 부도가 나버렸습니다. 이 상태로 계속 놔둔다면 경매로 넘어가게 되고 경매로 넘어가는 경우 보증금을 찾지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

이런 경우 어떻게 해야 하나요? 제가 부도난 임대아파트를 살 수 있는 방법은 없나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 정부는 임대주택사업자의 부도로 해당 아파트가 경매로 넘어가 보증금을 받지 못하는,

 

입주민들의 주거불안 해소를 위해 임대주택법을 개정해 부도임대주택을 임차인이 우선 적으로 구입할 수 있는 우선매수권을 부여했습니다.

즉 부도임대로 인해 피해 발생시 정부와 주공으로부터 임대주택을 공급받는 기본적인 퇴거지원 외에 부도주택을 우선적으로 매입하거나 분양전환을 하는 방법을 통해서도 내 집을 마련할 수 있다는 얘기입니다.

 

자신이 살다가 부도가 난 아파트를 직접 분양 받기 원하는 사람은 주공에서 주도해 임대사업자가 지원받은 국민주택기금을 임차인 명의로 전환해 해당 지자체의 승인을 거쳐 분양 받을 수 있습니다.

이를 위해서는 먼저 최우선순위 채권자인 국민은행에 경매절차 중단 또는 연기를 요청해야 합니다. 이어 임대사업자, 임차인, 국민은행, 제3채권자 등 이해관계자간 분양전환 가격 등 분양조건을 합의해야 합니다.

 

특히 주공은 이 같은 분양전환자금이 부족해 곤란을 겪는 임차인에 대해서는 국민주택기금에서 저리로 추가자금을 지원합니다. 대출금액은 주택가격의 80%이내이며 대출이율은 연 3% 수준입니다.

예를 들어 자신이 살던 5000만원짜리 아파트가 부도났을 경우, 대출한도액은 4000만원이지만 분양전환가격에서 임차보증금과 기존 대출금 합계액 3200만원을 제외한 1800만원까지 대출 받을 수 있습니다.

 

단 연 3% 이자적용은 분양전환일로부터 10년간이며 이후에는 기존 주택자금 융자조건과 같은 연 5% 수준의 금리가 적용됩니다. 상환조건은 최초 1년간은 이자만 납부하고 1년경과 후부터 19년 동안은 원금과 이자를 분할 상환합니다.

임대사업자, 임차인, 국민은행 등 부도아파트 채권자간 분양조건이 합의되지 않아 경매절차가 이미 진행되고 있다면 직접 경매에 참여해 경락받을 수도 있습니다.

 

정부가 법개정을 통해 부도임대주택 경매 시 임차인이 매각기일까지 보증을 제공하고 우선매수신고서를 제출하면 다른 최고가 매수입찰 참가자가 있더라도 최고 매수신고가격으로 경락을 받을 수 있도록 했기 때문입니다.

경락을 위해서는 먼저 임차인이 국민은행과 협의 경매절차를 개시하고 대한주택공사 법률지원팀의 자문을 받아 채권신고서와 배당요구신청서 제출, 보증제공과 우선매수신고 등 경락에 필요한 절차를 이행해야 합니다.

 

분양전환 때와 마찬가지로 부족한 경락자금에 대해서는 경락대금을 지원받을 수도 있습니다. 대출금액 및 대출이율조건 역시 분양전환 때와 똑같습니다.

 

관련법 개정으로 부도임대주택 임차인에게 우선매수권이 부여돼 자신이 거주하던 주택을 경매를 통해 해당 주택을 우선 매수할 수 있게 됨에 따라,

 

대한주택공사에서는 경매와 관련한 법률적 도움이 필요한 임차인을 위해 법률지원단(본사) 및 지원팀(전국 12개 지역본부)을 설치하여 임차인에 대한 법률상담 서비스를 실시하고 있습니다.