부도아파트 - 아파트건설 도중에 건설회사가 부도나는 경우는?

[질문]
제가 청약한 아파트가 건설 도중 부도가 났습니다. 어떻게 해야 할지 막막합니다. 대한주택보증에 분양보증을 받은 아파트라면 걱정을 안해도 되나요?

 

선납할인을 받기위해 중도금은 물론 잔금까지 선납한 경우에는 어떻게 되나요? 입주예정자들은 지금부터 어떻게 해야 하나요? 분양권을 매입한 경우에는 어떻게 되나요?

 

분양권도 보증을 받을 수 있나요? 조합/주상복합아파트 입주예정자도 보호를 받을 수 있나요? 대한주택보증에서 공사재개를 결정한 경우 어떻게 공사재개가 이루어지나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 분양보증을 받았다면 일단 안심을 할 수 있지만 부도가난 후에 돌아오는 중도금 납입은 하지 말고 기다려야 합니다.

 

부도이후 납입금은 보증대상에서 제외되기 때문에 건설사로 중도금을 납입하지 말고, 대한주택보증이 지정한 계좌에 중도금을 내야 합니다.

 

또 잔금을 내야하는 경우라면 준공 검사 전에 잔금 납부를 하지 않는게 유리합니다. 하지만 공사가 진행된다고 해도 입주예정일이 짧게는 3개월, 길게는 1,2년 늦어질 가능성이 높습니다.

 

그러나 입주일이 지연되는 것에 대해서는 지체보상금을 지급 받을 수 있는데, 당초 분양계약서에 명시된 입주일이 넘어가면 매일 분양대금의 0.05% 안팎에 해당되는 지체보상금을 시공사에 요구할 수 있는 권리가 있습니다.

계약서상 정해진 중도금 납부기일보다 먼저 낸 선납금에 대해서는 보증을 해주지 않기 때문에 분양대금을 선납한 경우라면 피해가 클 것으로 예상됩니다.

 

건설사의 법정관리가 받아들여지지 않고 파산결정이 날 경우 선납금의 기준을 부도시점으로 보기 때문에 부도 시점보다 먼저 낸 선납금에 대해서는 보장하지 않습니다.

 

따라서 대한주택으로부터 보증이 되지 않는 선납금은 건설사를 상대로 민사소송을 통해 받아 내야 합니다.

 

입주예정자들은 부도난 업체가 어떻게 처리되는지 일정기간 지켜 본 후 법정관리나 화의 등 업체 처리의 가닥이 잡힐 때 입주예정자 대표회의를 구성, 입주예정자들이 한 목소리로 해당건설업체 및 대한주택보증과의 협의를 진행하는 것이 유리합니다.

 

입주예정자 명단은 건설사ㆍ대한주택보증로부터 얻기가 거의 불가능하기 때문에 아파트 사업장 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 협조를 요청할 수 있습니다.

관할 시ㆍ군ㆍ구청이 주택은행 청약실에 정식으로 공문 보내 입주예정자 명단을 구해 입주자 대표회의를 구성하면 됩니다. 입주예정자들인 부도가 난 공사현장의 공사자금 관리에 특히 만전을 기해야 합니다.

 

최근 아파트 현장은 대부분 대한주택보증의 분양보증을 받았으므로 대한주택보증이 자금관리를 해주기는 하지만,

 

분양대금이 공사현장에 투입되지 않거나 시공사의 은행부채 탕감에 사용될 가능성이 높은 만큼 자금사용 내역 및 지출에 대해 감시기능을 강화해야 합니다.

분양권 매입자도 분양보증 보호 대상입니다. 단 `적법한 절차"로 이뤄진 거래만 해당됩니다. 계약서에 검인을 받고, 건설업체의 입주자 명단에 매입자 본인의 이름이 기록돼 있어야 적법한 절차를 받으므로 사람으로 인정받습니다.

 

때문에 분양권 매입자는 검인계약서를 분실해서는 안 됩니다. 또 해당 건설업체에 문의해 입주자 명단에 바뀐 본인의 이름이 등재돼 있는지 확인해야 합니다.

조합, 주상복합아파트는 보증 대상에 포함되지 않기 때문에 자체적으로 시공사를 재선정하거나 분양대금 환불요청을 해야 합니다. 특히 조합아파트의 경우 시공사가 통장을 관리하는 경우가 많아 부도가 날 경우 조합원 보호 대책이 허술합니다.

 

조합이나 주상복합아파트의 경우 분양보증 대신 시공보증에 가입돼 있기는 하지만 보증 금액으로 치면 분양보증의 10%도 채 안돼 사실상 보증효과를 볼 수 없습니다.

시공사가 부도가 나거나 퇴출될 경우 대한주택보증은 우선 현장 실사를 실시하게 됩니다. 공정률과 투입공사비 잔여공정 등을 검토한 후 시공사를 재선정하게 됩니다.

 

현장 실사에 걸리는 기간은 현장마다 차이가 나겠지만 6개월가량 소요될 것으로 예상됩니다. 실사후에는 공사현장의 공정률과 사업성을 평가한 후 공사를 재개하지만 공정률과 사업성이 떨어지는 곳은 분양대금을 환불해줍니다.