상가/점포/가게 임대시 - 상가임대 재계약시 상가주인이 재계약거부 하는 경우는?

[질문]
2005년 4월 상가임대계약을 했습니다. 1년 계약을 구두상으로 약정하고 1년이 지난 지난번 2006년 3월 31일 재계약을 하기 위해 상가 주인을 찾아가 재계약을 요구했습니다.

 

상가 주인을 전혀 모르는 사람도 아니고 우리 사정을 잘 아는 사람이라 경기도 안 좋고 해서 월세 및 보증금 절충도 할 겸 재계약을 하려 했으나 주인이 좀 꺼려하는 것 같았습니다.

재계약을 요구하자 자기네 사정이 어려워 상가를 매매하려고 생각중이라고 말을 하면서 우리에게 상가를 인수 할 생각이 없는지 물어 보는 것이었습니다.

 

지금 재계약이 안 되어 있는 상태이고 주인이 다시 계약 해 줄 수 있는지도 모르는 상태이다 보니 불안하기만 합니다. 통상 임대 계약 같은 경우 재계약 하지 않으면 자동으로 갱신되는 거 아닌가요?

 

지금 저희 같은 경우 자동갱신이 된 건지 그래서 지금 계약이 되어 있는 상태이고 내년까지는 저희 권리를 주장할 수 있는 것인지 알려주세요.

 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 임대차 계약 기간의 기본단위가 주택은 2년인데 비해 상가는 1년입니다.

 

묵시적 갱신기간(서로가 아무 통보가 없는 경우의 자동연장)에 대해서도 주택과 약간 다름으로 아래 법 문구를 어긴 일이 없으신지 확인해 보아야 합니다.

 

상가건물임대차보호법에 따르면 임대차기간은 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.

다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 그리고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보고 있습니다.

 

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 되어 있습니다. 그러나...

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우,

 

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우,

 

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우,

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우,

 

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우,

 

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우,

 

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우,

 

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우,

 

임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 있습니다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다.

 

만약 임대인이 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.

 

하지만 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.

 

따라서 이미 묵시적 갱신 기간에 들어간 것임으로 법적인 보호를 받으시게 되었지만 처음 계약이 문서 없이 구두로만 된 것이라면 이 부분에 대해 완벽한 법률보호를 받을 수 없을 수도 있으므로 계약서를 작성하거나 다른 곳을 알아 보아야 합니다.