상가/점포/가게 임대시 - 상가투자 유형별 투자방법은?

[질문]
상가에 투자하기 위해서 여러 상가를 보았습니다. 상가 종류도 많던데 각 상가마다 투자하는 방법이 따로 있나요?

 

있다면 어떤 사항을 주의하여 투자를 해야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 투자자들이 상가를 찾는 가장 큰 이유는 시세차익과 임대수익 때문이지만, 못 해도 하나는 건질 수 있다는 기대심리가 가장 크기 때문입니다.

 

상가라는 것은 경기와 밀접한 부동산 상품이기 때문에 경기침체로 인해 구매력이 약해지면 상가의 가치는 그만큼 하락할 수밖에 없고,

 

경기활성화로 소비가 늘면 매출 증가로 임대료가 오르고 고정자산가치 또한 상승하는 특징을 갖고 있어 투자자의 입장에서는 "꿩 먹고 알 먹는 기회"를 잡을 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.

이런 장점과 더불어 최근 상가시장을 두고 주5일 근무제 도입에 의한 외식, 쇼핑, 문화, 여행 관련 업종의 수혜 기대와 평생직장 개념이 사라지면서,

 

부업을 염두에 둔 중년이상의 직장인들이 창업에 관심을 많이 갖고 있다는 기회요소까지 분석되고 있어 상가의 인기는 당분간 지속될 것입니다.

이런 분위기라면 투자자 또는 창업예비자 입장에서는 상가 선택의 폭이 넓어진다는 장점도 있지만, "불량품" 또한 많아질 것이 때문에 옥석을 가리는 안목 또한 절대적으로 필요한 시점이기도 합니다.

 

그렇기 때문에 투자 또는 직접운영을 목적으로 상가를 구입하고자 하는 이들을 위해 주요 상가유형별로 시장분위기와 투자 시 주의사항을 몇 가지 제시하겠습니다.

첫 번째로 단지 내 상가는 불경기에서도 안전한 투자처로 등극하며 투자자들로 많은 인기를 누렸던 단지 내 상가는 2002년(107건) 대비 2003년(174건) 분양상가 증가율이 62.6%로 주요 상가유형들 중에서는 가장 적지만,

 

고정수요층을 확보하고 있는 만큼 안정된 수익이 보장된다는 장점이 경기도 택지개발지구에서 강하게 어필되어 왔습니다.

서울 또한 백화점이나 대형 할인점의 셔틀버스 운행 중단으로 아파트 단지 주변의 생활시설들이 다시 활기를 찾고 있는 분위기이기 때문에 단지 내 상가에 대한 인기는 좀처럼 사그라지지 않다는 것이 일반론이라 하겠습니다.

 

그렇지만 단지 내 상가에 투자를 한다고 해서 항상 좋은 결과를 얻는 것은 아닙니다. 좋은 수익성을 내기 위해서는 몇 가지 고려할 사항이 있으면 반드시 체크해야 할 것입니다.

 

단지 규모가 1천 세대(경우에 따라 600~700세대이상 이라 하는 전문가도 있음) 이상은 되어야 합니다. 20~30평형 아파트 밀집지역이 유리하고 상가의 총면적을 배후가구수로 나눈 수치가 0.3평 이하라야 경쟁력이 있습니다.

예정가 대비 낙찰가 150%를 넘으면 투자성이 떨어지므로 신중하게 생각해야 합니다.

 

택지개발지구는 상가지역이 따로 있는 경우가 많아 향후 대형백화점이나 쇼핑시설 등이 들어서게 되면 단지 내 상가의 경쟁력이 더 떨어질 수 있기 때문에 투자 시 꼼꼼한 현장조사가 필요합니다.

근린상가는 주거밀집 지역을 중심으로 가장 많은 증가량을 보인 근린상가는 2002년(182건) 대비 2003년(431건) 분양상가 증가율이 136.8%까지 기록되며 상가유형들 중 가장 높은 수준을 보였습니다.

 

근린상가를 투자할 때는 보통 최소 3~4년 이상이라는 중장기적 관점을 가지고 접근해야 하는데, 이는 분양 후 상가완공까지의 기간과 완공 후 상권형성의 기간을 감안해야 하기 때문입니다.

최근 근린상가의 경우 분양기획 때 설정한 평당 분양가가 분양이 본격화 되면서 지역성장 잠재력이나 통분양을 한 자가 재분양 하면서 평당 분양가를 높이는 추세가 보여 평당 분양가의 적정성 여부를 살펴보는 것이 중요한 과제로 떠오르고 있습니다.

평당 분양가 적정성은 월 임대료을 역산하여 계산하게 되는데 분양 받으려는 상가 인근에서 운영중인 비슷한 성격의 상가가 월 임대료를 얼마 받는지 조사하여 그 수준의 120%를 넘는지를 확인하여 판단하게 됩니다.

 

그 외에 전용면적에도 관심을 가질 필요성이 많은데, 상가분양면적은 공용면적이 포함된 것이므로 전용율이 높은 상가일수록 임대와 매매에서 제대로 된 가치로 인정될 것이 때문입니다.

테마상가는 한때 "동대문"과 같은 주요 상권에서 성공신화를 거두며 공급이 활성화됐던 테마상가는 2002년 굿모닝 사건을 계기로 투자상의 리스크가 사회적으로 확연히 알려지게 되면서 진행 중이었던 사업들이 잇따라 중단되는 등,

 

상가시장에 냉각기를 불러왔지만, 작년 하반기 중순을 지나면서 일부 상품을 시작으로 양호한 분양율을 보여 서서히 회복되는 기미를 보였습니다.

분양상가 공급은 2002년 (74건) 대비 2003년(65건)하여 -12.2%로 주요 상가유형들 중 유일하게 감소를 보였습니다.

 

 "굿모닝시티 사건"이란 타격에도 테마상가가 예상했던 것 보다 선전한 이유는 소비자 트랜드를 바탕으로 보다 전략적인 업종구성으로 투자들을 유혹했고, 입지선정 또한 저급 상권 보다는 주요 상권을 겨냥했기 때문으로 분석됩니다.

또한 굿모닝 사건 이후 상가투자 시 검토사항과 같은 사전교육이 널리 알려짐에 따라 전과는 다르게 투자자들도 자체적으로 어느 정도의 리스크를 체크할 수 있는 능력이 갖춰졌다는 것 역시 무시할 수 없는 원인 중 하나입니다.

 

테마상가는 분양 형태에 따라 투자금 회수 또는 관리 부분에 대한 리스크 내포를 달리하고 있는데 등기분양의 경우 개별등기가 나오므로 시행사가 부도나더라도 지분을 확보할 수 있어 투자금이 안정하지만,

 

상가 관리에 있어서는 임대분양과 같이 시행사의 전문적인 마케팅과 업종구성 전략 등의 혜택을 누릴 수 없다는 단점을 가지고 있습니다.

임대분양은 최소 5년 이상 장기임대의 형식으로 분양 받는 방법으로 투자자금이 비교적 적게 든다는 장점을 가지고 있으나 시행사가 부도나는 경우 투자금을 돌려받을 길이 막막하기 때문에 든든한 시행사와 시공사 여부를 추가로 체크해야 합니다.

복합상가(주상복합상가 또는 오피스텔상가)는 작년 주상복합과 오피스텔이 주거시설로서 인기를 누림에 따라 입주시점에 맞춰 분양을 시작한 상가들이 북새통을 이뤄,

 

2002년(116건) 대비 2003년(256건) 분양상가 증가율 120.7%을 기록해 근린상가 다음으로 높은 수준을 보였습니다.

복합상가는 대부분이 도심에 있더라도 일대의 유동인구를 끌어드리는 데에 한계가 있기 때문에 건물 내 주거 입주자들에 대한 의존도가 높습니다.

 

따라서, 복합상가는 업종을 선택함에 있어 지역 특성과 건물 내 주거 평형 비율, 입주자 특성 등을 맞추는 것이 현명할 것이다.

 

특히 서울을 포함한 수도권의 주요 도시에서 복합상가가 꾸준히 공급되고 있어 향후 이들 건물의 밀집정도를 가늠하여 경합성을 피해가는 묘책도 중요할 것입니다.

어느 투자나 마찬가지지만 상가투자는 발품을 팔고 집요하게 스스로 의문을 던지는 자세로 접근해야만 성공을 할 수 있습니다. 전문가들에 너무 의존해서는 안 된다는 말입니다.

 

직접 관심 지역에 가서 현지 중개업소 4곳 이상 들리고, 지역 상인들의 의견도 물어보면서 꼼꼼히 시장조사를 하여 전략을 세우는 것이 바람직합니다.