상가/점포/가게 임대시 - 상가분양피해 안보는 방법, 주의사항, 유의사항, 확인사항, 체크사항은?

[질문]
상가 분양을 받으려고 하는데 어떻게 해야 피해를 안보고 상가를 분양받을 수 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 상가 분양에 피해를 보지 않기 위해서는 '선임대' 여부를 확인해야 합니다.

 

지속적인 경기침체로 분양이 잘 됐다 해도 임차인을 구하지 못해 공실이 넘쳐나는 상가가 적지 않습니다. 이에 따라 투자자를 끌기 위해 '선임대 후분양'을 실시하는 상가가 늘고 있습니다.

전문가들은 이 때 '유령 임차인'에 속지 말아야 한다고 지적합니다. 이렇다할 근거도 제시하지 않은 채 구두로만 '임차인이 맞춰져 있다'고 하는 경우는 요주의 대상입니다.

 

가끔 유명 프랜차이즈 업체나 학원, 병원 등의 입점의향서를 실제 임대차계약서로 오해하기도 하는데 이 또한 그대로 믿어서는 안 됩니다.

 

입점의향서란 말 그대로 업체의 관심 표명에 지나지 않을 뿐 정식 계약과는 무관하기 때문입니다. 분양광고를 보면 국내 최초(最初), 최고(最高), 최대(最大)라는 말이 심심치 않게 등장합니다.

 

투자자의 눈을 현혹하기 좋은 단어들이기 때문입니다. 하지만 과거 이런 '3最'를 내세운 상가들은 광고와 달리 실제로 운영되지 않거나 조용히 사라진 사례도 비일비재했습니다.

 

특히 처음 시도되는 업종이나 높은 수익률은 다시 한 번 검증해봐야 합니다.

인근에 유사한 상가 시세와 비교해 턱없이 높은 수익률을 제시하거나 프리미엄을 보장해 팔아주겠다는 약속 등은 한번쯤 의심해봐야 합니다.

 

분양받은 사람의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 매도인(분양업체)은 위약금을 물리게 됩니다. 이 때 위약금은 본인이 납부한 계약금의 10%가 아니라 총 분양대금의 10%가 위약금으로 부과됨으로 유의해야 합니다.

 

통상 중도금을 납부하면 업체나 매도인 측의 동의 없이는 해약이 불가능합니다.

업체 측과 합의가 잘 돼 해약을 하더라도 위약금은 계약금, 중도금 등 납입금액의 10%가 아닌 총 분양가의 10%가 부과된다는 점을 염두에 둬야 합니다.

 

경우에 따라 업체가 위약금 외에 별도의 손해배상을 청구하는 경우도 있으니 정확한 위약금의 범위와 계약해제 사유 조항 등을 미리 확인해둬야 합니다.

 

상가의 경우 업체측(매도인)측의 자금 사정 등으로 공사가 지연되는 일이 많습니다.

하지만 대부분의 상가 계약서상에는 지체 보상금에 대한 언급이 없어 업체 측의 귀책으로 공사가 지연돼도 수분양자들은 항변할 길이 없습니다.

 

따라서 매수인은 지체 보상금 지급과 장기적인 공사 지연에 대비해 일정기간 이후에 계약을 해지할 수 있는 사항이 계약서에 명시돼 있는 지 확인해야 합니다.

이 때 계약 당시 위약금을 포함해 홍보비, 인테리어비 명목의 개발비(분양금액 별도비용)도 납입했다면 해약 시 환급조건으로 포함시키는 것이 좋습니다.

 

건물 준공 후 상가 내 미관을 해치고 이용자의 불편을 초래할 '기둥'이 들어서있거나 계약면적보다 실제면적이 줄어드는 사례도 있습니다.

 

따라서 피해가 발생할 경우에 대비해 수분양자들이 힘을 모아 손해배상 청구권리와 절차 등을 사전에 파악해두는 게 좋습니다.