부동산계약시체크사항 - 아파트분양권 구입 시 확인사항은?

[질문]
지난주에 아파트 분양권을 구매하고자 가계약금으로 300만원을 부동산중개업소로 입금을 했습니다. 내일 오전에 나머지 잔금을 치르고 계약서를 작성하게 되었습니다.

 

이때 제가 확인 및 주의해야 될 사항을 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 분양권 전매 절차는 매매계약, 대출승계, 명의변경 등 크게 3단계로 나눠볼 수 있습니다. 분양권 전매 출발점은 계약입니다.

 

매도자와 매수자가 직거래 또는 중개업소를 통해 계약서를 작성합니다. 매매계약서를 작성했으면 매도자 또는 매수자가 시군구 지적과에 감서 매매계약서 검인을 받으면 됩니다.

이때 필요한 서류는 아파트분양계약서와 매매계약서 4통이 필요합니다. 주로 매수자가 검인을 받으며 중개업소에 대행을 맡길 수 도 있습니다.

 

검인을 받으면 대출금이 있느냐 없느냐에 따라 단계가 달라집니다. 만약 대출금이 있다면 반드시 대출승계여부를 쌍방이 결정하고 승계를 한다면 대출금융기관에 가야 합니다.

매수자와 매도자는 대출받은 금융기관에 함께 가서 매수자는 중도금대출채무승계 신청서, 각서, 확약서를 작성합니다.

 

이때 준비서류는 매도자는 신분증, 분양계약서, 인감도장, 통장을 준비하고 매수자는 신분증, 인감도장, 검인계약서원본 1통을 준비해야 합니다.

 

이어 명의변경을 하기위해 매매자와 매수자는 건설회사 등 시행사를 방문하면 됩니다.

매도자는 인감증명서1통, 주민등록등본1통, 인감도장, 신분증, 분양계약서를 지참하고 매수자는 인감증명서1통, 인감도장, 신분증, 검인계약서1통을 가지고 가면 됩니다.

 

시행자와 시공사가 같을 경우 건설회사만 가면 되지만 주택조합, 재건축 및 재개발조합아파트의 경우 건설회사와 조합사무실을 모두 방문해야 합니다. 명의변경하는 시점에 잔금을 지불합니다.

매수자는 건설회사에서 도장을 받은 대출승계 확약서 및 각서를 비롯해 분양계약서, 인감증명서, 주민등록등본1통, 신분증을 갖고 대출금융기관에 가서 대출승계를 마무리 짓습니다.

 

재건축 조합원지분은 매매계약서를 쓰고 검인을 받은 뒤 조합에 가서 명의변경을 하면 되고 지역주택조합 아파트도 마찬가지입니다. 분양권을 사려는 사람은 우선 적정가인지를 확인하는 것이 중요합니다.

바가지를 쓰면 안된다는 것입니다. 가장 현실적인 방법은 분양권 아파트 인근 중개업소를 여러곳에 가서 시세를 확인하는 일입니다. 가격조건이 맞아 매입을 결정했다면 사려고 하는 분양권에 하자가 없는지 살핍니다.

 

물론 중개업소에 대신 체크해 주지만 확실히 하기 위해서 매수자가 체크하면 더욱 좋습니다. 가압류나 처분금지 가처분이 돼있는지 건설회사에 확인합니다.

드물지만 시행자나 매도자의 채무 관계에 따라 소유권 제한 조치가 취해져 있을 수 있기 때문입니다. 당연히 명의 변경이 되지 않습니다.

 

대출금 이자 연체는 대출승계 과정에서 알 수 있지만 미리 매도자에게 확인을 받는 것이 좋습니다. 자동차세, 주민세, 지방세 등을 장기 연체할 경우에도 분양권에 가압류가 설정되는 경우가 있습니다.

안전하게 분양권을 사려면 매입 전에 공사현장에 가서 공정을 체크하는 것도 필요합니다. 부도 또는 자금난으로 공사가 늦어지고 중단된 경우가 있습니다.

 

이런 분양권은 매입을 하지 않는 것이 상책입니다. 중도금을 연체했다면 반드시 매수자가 매매계약서를 쓸 때 특약사항에 ‘잔금지급전에 연체된 중도금과 이자를 매도자가 완납한다’는 조건을 달아야 합니다.