부동산직거래유의사항 - 부동산계약전 유의사항은?

[질문]
부동산계약전 유의사항은 무엇이 있는가요?

 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.

 

 

1. 신원을 확실히 합니다. 
* 거래 당사자는 상대방에게 주민등록증이나 운전면허증 등을 통해서 신원을 확실히 밝힙니다. 
* 등기소에 직접 가서 부동산 등기부등본을 반드시 확인하여 실제 소유자인지, 저당권 등은 설정되어 있지 않은지
  살펴 봅니다. 
* 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우 반드시 이유를 확인합니다. 

2. 직접 방문시 주의할 점 
* 방문을 받을 때는 상대방의 이름과 신원을 확인하고 이웃이나 가족과 함께 있는 것이 범죄를 예방할 수 있습니다. 
* 방문시에도 여자 혼자 가는 것은 피하고 공인중개사의 직원이나 친구, 가족과 함께 방문하도록 합니다.

 

 

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1. 계약 체결시 준비사항
부동산에 방문할 때는 혼자 가지 않으며, 거래를 원하는 사람이 찾아오기로 했을 때도 상대방의 이름과 전화번호를 적어둔 뒤 가족이나 친지와 함께 기다립니다.

 

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후, 관할 등기소에 가서 건축물관리대장과 도시계획확인원 각 1통을 발급 받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납여부, 도시계획사항 등) 를 확인하여 이상유무를 파악합니다.

 

2. 소유자의 인적사항 일치여부 확인
계약을 체결하실 때 발급 받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인합니다.

 

만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인하고 전화로 매매계약의 승인여부를 확인하며 위임장에는 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일등을 명시해야 합니다. 

만약 소유자가 미성년자, 한정치산자, 금치산자인 경우에는 소유자와 직접 계약서를 작성하지 말고 법정대리인과 계약서를 작성하여야 합니다.

 

법정대리인의 여부는 호적등본을 떼보면 알 수 있으므로 호적등본을 확인 후, 법정대리인과 계약서를 작성하여야 합니다. 

또한 위임장이 없는 대리계약은 대리계약자가 부부관계이든 부자지간이든 무효이므로 실소유자와 계약해야 하며 부득이하게 대리인과 계약을 해야 하는 경우라면 반드시 위임장을 받아야 합니다.

 

3. 계약서 명기시 유의사항
계약서를 작성할 때는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용하고 계약서에는 아래와 같은 내용을 명시합니다.

* 부동산 표시란에 물건 소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분) 

* 계약 내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일 

* 인적 사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인 계약조항 검토 후 특약사항란
   에 아래와 같은 내용을 명시합니다. 
   - 갑. 계약 당시의 등기상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 
   - 을. 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 
   - 병. 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용 
   - 정. 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용 
   - 무. 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

 

* 계약서에 반드시 명기되어야 할 필수 사항은 아래와 같습니다.
   - 임대/임차인과 주소/연락처/날인
   - 대금의 액수/지불 시기
   - 목적물의 표시
   - 목적물의 명도 시기
   - 특약 사항

 

4. 영수증 수령
대금을 수수할 때는 지급내역, 도장, 연월일 등이 포함된 영수증을 필히 받아둡니다.

 

5. 계약체결 직전 권리관계 변동사항 확인
계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일 등 잔금 지불 당일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인합니다.

 

6. 부동산거래게약 신고하기
토지 및 주택의 매매계약서를 작성했다면 계약서 작성 후, 30일 이내에 해당 시/구/군청에 부동산거래계약신고서를 작성하여 신고하여야 합니다.

 

가격을 낮춰 신고하거나 허위로 신고하는 등의 경우에는 거래당사자는 불이익 처분을 받게 됩니다. 신고의무 위반에 해당하는 무신고, 허위신고, 지연신고는 매도자 또는 매수자에게 취득세 3배 이하의 과태료를 부과합니다.

 

7. 전입신고 및 확정일자 수령
계약체결 후 전입신고와 동시에 관할 동, 읍, 면사무소에서 받아두고 확정일자인 수령(전세계약서 지참) 

 

1. 이해 당사자의 확정판결에 의한 물건을 매수할 경우에는 패소판결 받은 사람을 찾아 사실여부를 확인하는 것이
   좋습니다. 

2. 도시개발계획이나 개발제한구역여부 등도 확인해 봅니다. 계약금, 중도금, 잔금 지급시마다 영수증을 반드시
   주고 받습니다.

3. 이중 매도를 방지하기 위해 번거롭더라도 부동산 등기부등본은 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급 시마다 확인
   해 보는 것이 안전합니다.

4. 잔금을 치르기 전에 토지 및 주택의 매매계약이 해제된 경우에는 거래당사자는 부동산거래계약 해제신고서를 작
   성하여 해당 시/구/군청에 제출해야 합니다.