부동산임대주택사업 - 임대주택사업자로 등록을 해야 하는 이유는?

[질문]
작은 아파트(20평 전후) 몇 채로 임대주택사업을 하려고 합니다. 2채 소유 시부터 사업자 등록이 가능하고 잔금 치르기 전에 사업자 등록을 해야 세금에 대한 혜택이 있다고 합니다. 왜 이때에 해야 하는지요?

임대사업자로 등록하면 1가구1주택에서 제외된다고 하는데 처음의 임대용 주택 매입 시 본인의 이름으로 매입하므로 그 기록이 남아 있지 않나요?

 

그것도 포함해서 1가구 1주택에서 제외되나요? 개인이 아닌 법인(사업자, 주식회사) 명의로도 임대주택사업을 등록할 수 있나요? 등록 후 임대 사업할 때와 등록하지 않고 임대사업 할 때의 장단점에는 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 2채 소유 시부터 사업자 등록이 가능하고 잔금 치르기 전에 사업자 등록을 해야 세금에 대한 혜택을 주기 위해서는 구입목적이 임대사업용 이라는 것을 증명해야 하는데 증명수단으로 사용하기 위해서입니다.

 

본인이 거주하는 주택은 임대용이 아닙니다. 그리고 등록 후에도 임대를 하게 되면 그 내용을 신고해야 합니다. 개인이 아닌 법인(사업자, 주식회사) 명의로도 임대주택사업을 등록할 수 있습니다.

 

법인사업자가 매입주택임대사업을 할 경우 취득 단계는 개인의 경우와 동일하고 대도시 소재 전용면적18평 초과 주택 구입 시 (취득세2%, 등록세3%)의 5배 중과가 됩니다.

법인설립이 5년이 지났거나 주택건설사업자로 등록된 법인은 중과에서 제외됩니다. 보유 단계에서 재산세와 종합토지세는 개인사업자와 동일하고 법인세는 월세인 경우만 납부하고 부가가치세는 주택임대인 경우 면세 됩니다.

 

양도 단계에서는 조세감면법상 미분양아파트를 2가구 이상 구입하여 임대주택사업자로 등록한 후 5년 이후에 양도 시 100% 감면 받습니다.

다세대, 연립, 다가구, 단독주택에 대한 감면 규정은 미분양아트와 달라 1986년 이후 신축된 주택이나 1986년 1월1 일 이후 본인이 입주 한 사실이 없는 다세대, 연립, 다가구주택을 매입한 경우 양도소득세는 5년 임대 후 매도 할 때 50%, 건설한 경우 임대 후 매도 할 때 10% 감면됩니다.

등록 후 임대사업할 때와 등록하지 않고 임대사업 할 때의 장단점으로는 등록하지 않고 임대사업을 하면 세무서에서 시정조치나 세무조사가 나옵니다. 2채 이상이면 개인으로서 가지고 있는 것보다 사업자이면 해택이 있는 것입니다.