부동산임대주택사업 - 임대주택사업과 관련된 세금은?

[질문]
아파트3~4채 정도로 임대사업을 하려고 하는데 이와 관련된 세금이나 부과방법 및 대충의 세액을 알고 싶습니다. 혹시 세제감면이나 임대사업 시 그냥 보유하고 있는 것 보다 혜택을 받을 수 있는지 알고 싶습니다.

원래 임대아파트였다가 부도로 인해 주민들이 분양을 받았고 그 중에서 약 3~4채 정도를 매입하려고 합니다. 그래서 그냥 전세형태로 분양할지 아니면 임대사업을 할지 고민 중입니다.

 

임대주택사업을 사업을 통해 얼마만큼의 세금을 절약할 수 있을 까요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 임대소득을 전세보증금으로 받으면 비과세 됩니다．

 

월세로 받으면 임대수입금액이 일 년에 ３천만원 이상이면 해당 연도소득을 추계로 산정할 때 표준소득금액이 20％ 가산돼 세금부담이 늘어난다는 것을 명심해야 합니다.

 

또한 간편장부를 통해 소득세를 신고하는 경우 납부할 세금의 10%를 공제합니다.

세금이라는 것이 아시겠지만 소득금액에 부과하는 것이기 때문에 (소득금액 = 연간 총수입금액 - 필요경비) 필요경비의 지출을 잘 챙기시면 그만큼 수익으로 돌아옵니다.

 

 

<"임대주택사업을 규정하는 관련법규로는 임대주택법, 조세감면규제법, 지방세법, 지방세감면조례 등이 있습니다.

먼저 임대주택을 취득할 경우 신규 주택에 한해 가구당 전용면적이 60㎡를 초과하거나 기존주택을 취득할 경우 취득세, 등록세가 면제되지 않는다.

 

또, 임대 주택을 취득한 후 보유하는 동안 내야 할 세금으로는 재산세, 종합토지세 택지초과 소유부담금, 부동산임대업에 따른 부동산 임대소득세 등이 있습니다.

재산세의 경우 전용면적 85㎡(25.7평)이하 공동 주택을 5세대 이상 임대하는 경우에 한해 절반이 감면되고, 공동주택이 5세대 미만인 경우에는 감면되지 않는다.

 

재산세는 건물과세 시가표준액의 0.3∼7%를 해마다 재산세로 납부해야 합니다. 또, 종합토지세는 구청에 등록된 주택을 합산해 과세하지 않고 각 주택에 대해 0.3%의 세율로 분리 과세됩니다.

임대기간 중 가장 부담이 큰 세금은 부동산 임대소득세입니다. 이것은 월 임대수입에 대한 세금으로, 임대사업자의 임대소득과 다른 직업을 가지고 있는 경우 근로소득세나 사업 소득 등과 합산해 해마다 종합소득세로 과세됩니다.

 

즉, 종합소득세는 임대사업자가 사업 소득 따위의 다른 소득이 많을 경우에는 많이 나오고, 부동산 임대소득만 있을 때는 적게 나옵니다.

그러나 임대료를 월세로 받지 않고 전세보증금만 받을 경우에는 부동산 임대소득세를 내지 않아도 됩니다(소득세법 25조 및 동 시행령 53조).

 

따라서 달마다 고정적인 임대수입을 받지 않아도 되는 사람은 전세를 놓을 경우 부동산 임대소득세를 면제받을 수 있으므로 실제 투자수익률이 높아집니다.">