부동산임대주택사업 - 임대사업용 주택이 재건축 되는 경우는?

[질문]
3년 전에 집이 현재 살고 있는 집 외에 2채가 되어 임대사업자로 등록을 하여 임대사업 중입니다. 최근에 그 중 한 집이 재건축 대상이 되었는데, 곧 공사를 시작하려고 합니다.

 

이럴 경우 임대사업자 지위를 계속 유지할 수 있는 건지요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 임대주택사업자등록을 필하고 주택임대사업을 하다가 도중에 한 채가 재건축으로 멸실되어 임대하는 주택이 1채만 남더라도 임대주택사업자등록이 취소되는 건 아닙니다.

2채 이상을 임대하는 경우에는 반드시 임대주택사업자등록을 하라는 것이지 1채를 임대하는 자는 임대사업등록을 할 수 없다는 것은 아니기 때문입니다.

 

앞으로 임대하는 주택수를 늘려가면서 주택임대사업을 계속하겠다는 생각이시라면 임대주택사업자등록을 유지하시는 것이 좋습니다.

그러나 1채만 보유할 계획이라면 굳이 번거롭게 임대주택사업자등록을 유지할 필요는 없다고 봅니다. 1채는 임대소득에 대해 소득세를 부과하지 않기 때문입니다.

 

임대주택사업자등록을 유지할 생각이라면 관할세무서에 임대주택 변경신고를 하셔야 하며, 다음에 열거하는 임대주택사업자 세금감면제도를 참고하여 주택수를 늘려가는 것을 고려해 보십시오.

임대주택사업 세금감면대상 주택으로 공동주택은 아파트, 연립, 빌라, 다세대 등이고 단독주택은 단독, 다가구 등이 해당합니다.

 

양도소득세는 1995년1월 이후부터 2001년 말까지 신축된 주택 중 전용면적 85㎡(25.7평) 이하인 주택을 5년 이상 보유한 후 매도하면 100% 면제합니다.

 

1986년1월 이후 신축된 주택 중 전용면적 85㎡(25.7평) 이하인 주택을 5년 이상 보유한 후 매도하면 50% 감면, 10년 이상 보유하면 100% 면제됩니다.

1986년 이전에 완공된 주택 중 전용면적 85㎡(25.7평) 이하인 주택 5채 이상을 보유 임대하고 5년 이상 10년 미만 보유한 후 매도하면 50% 감면, 10년 이상 보유한 후 팔면 100% 면제됩니다.

사업소득세는 임대주택의 전세금 및 보증금은 사업소득세 과세대상인 총수입금액에 산입되지 않고 사업소득세는 면제됩니다. 단, 2001년도부터 보증금에 대한 이자에 대하여는 과세합니다.

 

월세로 임대할 경우 월세가를 총수입금액에 산입하여 과세합니다.

취득세 및 등록세 감면은 서울시의 경우에 서울시 감면조례 제5조 제2항에 의해 “임대주택법에 의하여 등록한 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양(미분양 포함)받은 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택에 대해 취득세와 등록세가 면제된다.

 

또한 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 공동주택에 대해서도 취득세와 등록세의 100분의 25가 감면됩니다.

” 위의 최초로 분양받은 자로 인해 분양권의 매입자는 제외되는 것으로 해석되어 왔으나 2000년 중반 이후부터 일괄적으로 잔금지급 이전에 분양권 전매로 취득했을 경우도 최초의 분양자로 적용하여 세금감면혜택을 주기로 결정, 시행되었습니다.

 

감면대상에서 단독 및 다가구는 제외(다가구중 한가구를 한 채로 보지 않음)됩니다.

건축주로부터 최초로 취득한 주택, 미분양 주택, 분양권 매입 주택으로서 전용면적 60㎡(18평) 이하인 공동주택은 100% 면제되고 건축주로부터 최초로 취득한 주택, 미분양 주택, 분양권 매입 주택으로서 전용면적 60㎡(18평) 초과 85㎡(25.7평)이하인 공동주택은 25% 면제됩니다.

보유세 중 재산세는 전용면적 40㎡(12평) 이하는 100% 면제, 전용면적 85㎡(25.7평) 이하인 주택은 50% 감면되고 종합토지세는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하인 주택은 50% 감면됩니다.