절세방법 - 내집마련 시 세금절약 방법은?

[질문]
드디어 꿈꾸던 내집을 마련하게 되었습니다. 그런데 막상 집을 등기하려고 하니 세금은 어떤 것들이 있고 어떻게 하면 세금을 절약할 수 있는지 알고 싶습니다.

1) 집을 매입할 때 내야 하는 세금이 무엇이 있나요?
2) 감면이나 비과세 혜택은 없는 건가요?
3) 매도인이 다운계약서를 요구하는데 작성해주어야 하나요? 만약 작성을 거부했을 경우 피해는 없나요?
4) 납부영수증 및 부대비용 영수증을 언제까지 가지고 있어야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 주택을 매입해서 매도하기 까지 가장 중요한 것이 주택을 매입하는 것입니다.

 

매입 시 감면조항, 과태료, 가산세 부과 기준을 확인하고 세금영수증을 잘 보관해 둘 경우 향후 매도 시에 양도세부담을 줄일 수 있게 되므로 가장 중요합니다.

 

주택을 매입할 때 내는 세금은 취득세와 등록세가 있으며 취득세와 등록세에는 농어촌특별세와 교육세까지 포함되어 있습니다. 주택거래 활성화를 위해 취득세 1.0%(농어촌특별세 10%), 등록세 1.0%(교육세 20%)가 적용되고 있습니다.

 

더불어 전용면적 25.7평 이하 주택은 농어촌특별세를 감면해 주고 있어 아파트 32~33평 이하 주택 매입시에 세부담은 더욱 줄어들었습니다.

부동산 거래를 할 때 따로 마련된 취득세, 등록세의 감면이나 비과세 혜택은 없습니다. 하지만 감면이나 비과세 혜택보다 중요한 것이 주택 거래 절차를 확인해 추가비용을 줄이는 것입니다.

 

취득세·등록세는 주택 취득 후 30일내에 신고해야 하는데 이를 하지 않는 경우 가산세를 내야 합니다. 하지만 자진 신고할 경우 가산세를 내지 않아도 됩니다.

 

그러므로 주택 매입 시 신고를 하고 세금을 잘 납입한다면 가산세나 과태료를 내지 않아 감면이나 비과세 혜택을 받는 효과를 얻을 수 있게 되는 것입니다.

부동산 거래 투명화를 위해 부동산 실거래가 신고 제도가 도입돼 계약체결일로부터 30일 이내에 실거래가를 시장, 군수, 구청장에게 신고하도록 하고 있습니다.

 

만약, 다운계약서를 작성하여 신고의무(무신고, 지연신고, 허위신고) 중 허위신고 내용을 위반할 경우 취득세의 3배 이하의 과태료를 납입해야 합니다.

게다가 추후 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 경우 다운계약서에 따라 양도차익이 커져 세부담이 크게 증가할 수 있습니다. 그러므로 어떠한 일이 있더라도 다운계약서 작성에 협조하시면 안 됩니다.

앞으로 아파트 거래와 매도가 실거래가로 과세되고, 양도소득세 강화로 세부담이 늘어날 것으로 전망되므로 장기적인 세테크 방안으로 절세전략을 마련해야 합니다.

 

이때 매입단계에서 절세방안을 마련할 수 있는 것이 필요경비로 인정받을 수 있는 영수증을 잘 챙겨둬야 하는 것입니다.

즉, 양도차익을 양도가액에서 취득가액을 차감하여 계산하는데, 여기에 취득세, 등록세 등의 아파트 취득과 관련된 제반 세금과 아파트 입주 시 섀시나 베란다 등에 인테리어를 추가하는 경우,

 

소요되는 비용이 제외되므로 필요경비 부분이 많을 경우 그 만큼 양도차익 부분이 줄어들게 되는 것이므로 세부담을 줄일 수 있게 되는 것입니다.

 

이 때 필요경비로 공제를 받기 위해서는 영수증 등의 증빙서류가 필요하므로 해당 증빙서류를 되도록 세금계산서 형태로 잘 보관해야 합니다.