부동산양도소득세 - 재건축시 양도소득세 비과세 여부는?

[질문]
2001년 수원에 24평 아파트를 샀습니다. 그리고 나서 향후 거주 및 투자목적 등으로 인근의 재건축 진행아파트를 2003년 10월에 샀습니다. 그리고 2005.3월에 사업시행인가가 났습니다.

 

2005. 12월에 관리처분인가를 받았습니다.(현재 이것에 관해 무효소송이 진행중임) 또한, 재건축아파트 멸실시 24평 아파트를 팔면 비과세가 되는 것으로 알고 있습니다.

제가 알고 싶은 것은 재건축아파트를 양도세 비과세 받고자 하면 어떻게 해야 하는가 입니다. 인근 부동산에 문의한 바로는 2가지 견해가 있던데요.

 

문제는 재건축 아파트의 멸실 후 공사기간을 보유기간에 산입하는가 여부인 것 같습니다.

 

첫째는 재건축 보유기간 계산 시 기존주택의 구입부터 사업시행인가까지의 보유기간(2003.10-2005.3)에 공사완공해서 입주등기일부터 일정 보유기간을 합해서 3년이 경과하면 된다.

 

둘째는 구입부터 입주등기 일정기간까지 3년 경과 시 양도세 비과세(즉, 멸실 후 공사기간 산입) 과연 어느 견해가 맞는지요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 조합의 재건축 아파트 입주권 양도 시 비과세를 잘못 알고 계십니다. 2006년 1월 1일부터 일반 분양이 아닌 재개발이나 재건축의 입주권은 주택과 똑같이 취급합니다.

 

따라서 재건축 중인 아파트의 입주권을 파실 경우는 현재 다른 주택이 있는 한 항상 과세됩니다. 현재 질문하신 상황에서 비과세 되는 경우는 재건축 진행 중인 아파트를 2003년 10월에 사고 수원(24") 아파트를 2004년 10월 이전 매도 시 일시 1가구 2주택으로 비과세 될 수 있습니다.(물론 수원 주택은 비과세 요건 충족 시)

 

그렇지 않은 경우에는 1가구 2주택임으로 어느 아파트를 파시던 세금 내시고, 내년에는 중과(50%) 대상입니다.

그리고 질문하신 재건축아파트는 이제 어차피 1가구 2주택으로 세금내야하고, 몇 년을 보유하건 장기보유 공제가 안 되기 때문에 의미가 없습니다만,

 

재건축 아파트의 보유(거주)기간은 질문하신 첫 번째 경우처럼 헐리기 전 까지 기간 + 준공 후 기간을 통산합니다.(당연히 공사기간은 제외됩니다.)