부동산양도소득세 - 양도소득세 비과세 요건은?

[질문]
이번 가을에 집을 매매하게 되었습니다. 매매를 하게 되면 양도소득세가 발생한다고 하는데 양도소득세를 안낼 수 있는 방법이 없나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 양도소득세를 안낼 수 있는 비과세 요건에는 여러 가지가 있습니다. 그 중 하나만 해당해도 양도소득세를 안내고 절세를 할 수 있으니 주의깊게 확인 하여야 합니다.

 

먼저 1세대 1주택인 경우 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고, 이에 대한 보유기간이 3년 이상이라면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 됩니다.

다만, 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 등 일부 지역에 소재하는 주택의 경우는 3년 이상 보유기간에 2년 이상 거주기간의 조건을 갖춰야만 비과세가 충족됩니다.

 

하지만 비과세 요건을 갖추고 있더라도 해당 주택이 6억원 이상의 고가주택이라면 말이 틀려집니다. 이러한 경우에는 6억을 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 과세됩니다.

한편 1세대 주택으로써, 해외이주 등 부득이하게 보유기간 3년을 채우지 못하는 경우는 양도세를 내지 않아도 됩니다. 자세한 사항은 아래와 같습니다.

해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학, 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우, 5년 이상 거주한 임대주택법상의 건설임대주택을 취득 등기하여 양도하는 경우,

 

1년 이상 거주하였으나 취학, 이직 등 부득이한 사정으로 3년 보유기간을 채우지 못한 채 세대 전원이 다른 시, 군으로 거주 이전하게 된 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

1세대 2주택인 경우에는 1세대가 2주택을 소유하고 있는 경우에는 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙입니다. 하지만 경우에 따라서는 양도소득세를 아예 내지 않을수도 있습니다.

새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존주택을 양도하면 양도세가 비과세 될 수 있습니다.

 

물론 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건인 3년 이상 보유기간을 갖춰야만 비과세 될 수 있다는 것을 잊어서는 안됩니다. 한편 6억 이상의 고가주택이라면 6억 초과분에 대하여는 당연 과세된다는 것도 잊지 말아야 합니다.

 

60세 이상(여자 55세)의 부모님(배우자 부모님도 포함)을 모시기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 되는 경우에는 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 비과세 됩니다.

물론 3년 보유의 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야만 합니다. 고로 2개의 보유 주택 중 비과세 요건에 맞는 주택을 우선 매도하는 경우가 더 유리하다고 할 수 있습니다. 역시 6억 이상 고가주택이라면 초과분에 대하여 양도세를 내야만 합니다.

1주택을 보유하고 있던 사람이 결혼을 함으로써 1세대 2주택이 되는 경우에는 혼인을 한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여 비과세 요건이 충족되는 전제에 한해 양도세를 내지 않아도 됩니다.

 

혼인한 날은 당연히 법적으로 혼인신고가 이뤄진 날을 의미합니다. 상속을 받아 2주택이 된 경우에도 어떤 주택을 처분하는가에 따라 그 적용 기준이 상이하다.

 

우선 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속 받아 2주택이 된 경우 상속받은 주택은 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 않는다.

 

즉 기존에 갖고 있던 주택을 처분할 때에는 비과세 요건만 갖췄다면 양도세를 내지 않아도 된다는 얘기입니다. 한편 상속주택을 먼저 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.

 

따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후에 매도하여야 양도소득세를 내지 않을 수 있게 됩니다.

1주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍, 면 지역에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우, 기존 일반주택을 팔면 양도소득세가 비과세 됩니다. 역시 3년 이상 보유한 경우에만 비과세가 적용될 수 있습니다.

1가구 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 다음 5가지 요건을 충족해야 합니다.(소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조 제1항)

* 양도일 현재 동일세대원 기준으로 주택 보유수가 1채(세대원 동일 주민등록상에 있어야 한다)

* 보유기간이 3년 이상
* 거주기간이 2년 이상 (서울시, 과천시, 5대 신도시)
* 미등기 양도자산이나 고가주택이 아닐 것 (6억 미만)
* 주택의 부수토지로서 도시지역내의 경우 건물 정착면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10 배이내 토지 포함