부동산양도소득세 - 나대지의 양도소득세 절감방법은?

[질문]
나대지의 양도 소득세가 2007년부터 60%로 일괄 적용되는 것으로 알고 있습니다. 투기지역에 공시지가 4000만원정도의 나대지를 구입했습니다. 실거래가(1억6천)로 등록세와 취득세를 납부했습니다.

구입한 나대지에 창고나 조립식 가건물을 지으면 양도 소득세를 줄일 수 있는지요? 어떤 건축물을 어떤 용도로 어떤 절차에 의해 지어야 세금을 조금이라도 줄일 수 있는지요?

또 주말농장용으로 경작하면 세금 문제와 허가 절차는 어떻게 되는지요? 2007년부터 적용된다면 2006년 12월에 가건물이나 경작을 해도 늦지 않는지요?

 

종합부동산세 관점에서 현재 보유한 1가구와 나대지 공시지가를 합쳐 3억이 되지 않습니다. 나대지의 보유세는 어느 정도 인지요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 나대지 및 비업무용토지와 부재지주의 농지 등에 대해서 양도소득세가 강화된다는 것입니다. 양도소득세의 과세 시기는 양도 일자에 해당하는 날을 기준으로 판단합니다.

 

즉, 그 이전 상황이 어찌되었던 양도하는 시점에 해당하는 날을 기준으로 판단하여 나대지인지 업무용토지인지를 구분한다는 것입니다. 양도시점 이라함은 잔금 청산일을 말하며, 소유권이전등기일이 빠른 경우 이날을 말합니다.

세금이라는 것은 소득을 기준으로 세율을 적용하는 것입니다. 소득이 없다면 세금도 없는 것이지요. 다만, 1세대3주택자에 대한 중과세라던가, 앞으로 적용될지 모를 1세대2주택자에 대한 중과세율이나, 탄력세율의 적용 등 몇 가지 중과세 적용대상이 있습니다. 나대지 상태로 양도하실 경우 양도소득이 발생해야 세금이 나오는 것입니다.

차액이 있어도 세금을 안내는 경우는 1세대1주택에 대한 비과세 규정이나, 자경농지에 대한 양도소득세감면규정이 있을 뿐입니다. 즉, 양도소득에 대한 비과세를 적용받으시려면, 해당토지에 주택을 신축하시되, 나대지면적의 20%이상을 주택정착면적으로 적용될 수 있도록 신축하시고, 3년 이상 보유하시면 됩니다.

 

다만, 이때의 양도가액이 6억원을 초과한다면, 초과분에 해당하는 양도소득에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

경작의 경우에는 자경농지에 대한 감면규정을 생각할 수 있으나, 자경농지는 농지원부를 갖춘 즉 농림지역에 소재하는 농지를 경작하는 농민에 대한 감면규정입니다.

 

토지자체가 일단 농지여야 가능한 규정이며, 농지라 하더라도 도시개발지역에 편입되거나 공업지역에 편입된다면 편입된 날부터 3년이내 까지만 농지로 볼 수 있으며, 자경농지는 감면받기 위해서는 원칙적으로 8년 이상 자경하셔야 하며, 주거지 또한 인접시군구에 8년 이상 거주하셔야 하므로, 이는 적용될 소지가 전혀 없습니다.