부동산투자방법 - 미분양아파트 투자방법은?

[질문]
요즘 방송을 보면 공급과잉으로 인한 미분양 아파트들이 많다고 하는데 이런 미분양 아파트들은 입지 여건이 안 좋다거나 무슨 하자가 있어서 미분양된 것이 아닌가요?

 

그렇다면 미분양 아파트도 잘만 고르면 좋은 투자 대상이 될 거 같은데 미분양 아파트 잘 고르는 방법은 없나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 최근 지방시장 뿐만 아니라 수도권에서도 분양시장이 위축되면서 분양연기가 속출하고 있으며, 이에 따른 미분양이 넘쳐나고 있습니다.

 

특히 3.30대책에서 나타난 강력한 대출규제는 대출로 인한 지렛대 효과를 노린 매수자들의 매수욕구를 상당히 잠재우며 시장을 주춤거리게 만들고 있습니다.

이러한 시장분위기에서 흔히 나타나는 현상 중에 하나가 미분양 물량의 증가입니다. 미분양의 원인은 여러 가지가 있을 수 있으나, 부동산 시장의 미래가 불투명할 때 가장 많이 나타납니다.

 

분양을 받는다는 것은 어느 정도 미래의 상승여력에 대한 기대치가 있어야 가능한 것인데 시장이 그러한 기대치를 주지 못하는 분위기로 돌변하면 분양시장이 가장 먼저 심각하게 타격을 받는 것입니다.

물론 판교 같은 최적의 입지의 물건이라면 문제될 것이 없겠지만 비택지개발지역이나 지방의 분양은 분양성공에 상당한 어려움을 겪을 수밖에 없습니다.

 

지금 대구, 부산 등 지방에는 알짜지역도 미분양이 속출하고, 입주를 앞둔 물건들이 마이너스 프리미엄에 팔리지도 않는다고 안달이라는데 그 근본적 원인은 분명 고분양가와 과다한 물량공급에 있는 것이지만 그러한 상황을 연출하게 만든 것은 정부의 강력한 규제책 때문입니다.

이제 분양시장은 풍성한 미분양 물량으로 대기 매수자들을 유혹하고 있습니다. 최근 향남택지개발지구의 심각한 미분양 현상은 시장이 얼마나 미래의 기대치를 가지지 않고 있는지를 여실히 보여주고 있습니다.

 

다소 멀지만 그래도 수도권의 대규모 택지개발지구이며 원가연동제로 저렴한 분양가로 공급되었는데도 사람들은 철저히 외면을 한 것입니다.

시장이 냉랭해지면 어디든 이러한 현상은 나타날 수 있습니다. 시장이 냉랭하다고 나 자신도 똑같이 냉랭해질 필요는 없습니다.

 

이러한 때를 기회로 삼아 과거 냉랭한 시장에서 용기를 내어 미래가치가 있는 미분양을 잡아 상당한 자산 상승을 이루었던 사람들은 내집마련 성공자가 되었습니다.

미분양 물건 고르기에 대한 몇 가지 기본 접근을 통해 내집 마련의 절호의 기회를 알려드리겠습니다.


첫째, 미분양 물건은 택지개발지구를 우선해야 합니다.(가능한 1만세대 이상의 택지개발지구)

비택지개발지역 중에는 입지가 뛰어나고 대규모 단지인 것도 물론 있지만 미래 가치가 불투명한 곳이 많습니다. 이미 미래가치가 확실한 곳은 미분양이 나지 않는다는 것도 염두해 두어야 합니다.

결국 그러한 곳은 현재의 가치가 최선의 가격이며 운 좋게 다른 호재가 터져주지 않는 한(이미 그 호재가 노출되었다면 미분양이 발생할 일이 없다) 그 이상의 상승여력을 가지기가 버겁습니다.

 

반면에 택지개발지구는 분양가가 최저 가격이 되는 경우가 대부분입니다. 최근에는 원가연동제를 실시하기도 하는데 그러한 지역이 미분양이 난다는 것은 내집마련의 절호의 기회라고 보아도 무방합니다.

택지개발지구는 시간이 갈수록 그 내재가치가 올라가는 장점이 있습니다. 계획도시이기 때문에 하나 둘 개발이 될 때마다 그 지역의 가치를 상승시켜 주는 것입니다.

 

이들 지역에서 사실상 청약경쟁율이 높게 나타나면 미분양 물건을 찾기는 쉽지 않지만, 종종 저층 당첨자들이 계약을 포기하는 경우도 발생하는데 이러한 저층 물건에 대한 적극적 매수의사를 가지고 있어야 합니다. 동탄, 동백의 경우가 그 사실을 증명합니다.

둘째, 분양가가 주변시세보다 지나치게 높은(20% 이상) 미분양 아파트는 피해야 합니다.

 예전에는 분양가를 주변시세에 연동하여 분양하던 건설사들이 최근에는 신평면과 고급자재 등을 무기로 신축아파트라는 장점을 부각시키면서 주변시세보다 상당히 높은 가격으로 분양하고 있으며, 사실 이러한 분양가가 주변시세를 끌어올려 아파트 가격 상승의 원인이 되기도 하였습니다.

그러나 고분양가로 미분양이 발생했다는 것은 그만큼 시장이 냉정하게 판단을 한 것이기 때문에 건설사의 유혹에 넘어가 시장가격이 아닌 불확실한 미래의 기대치를 안고 고가에 매수하는 것은 상당한 위험부담이 따르는 것입니다.

셋째, 너무 고가여도 문제이지만 너무 저렴해도 의심해야 합니다.

특히 시세보다 저렴하게 분양되는 아파트가 미분양이 되었을 때는 더욱 더 신중해야 합니다. 분명 어떠한 악재가 있기 때문이므로 단순히 저렴한 가격에 매료되어 고생바가지를 덥석 안는 우를 범하면 안 됩니다.

 

입지는 좋지만 나홀로 아파트일 수도 있고, 혐오시설이 인근에 예정되어 있을 수도 있고, 교통 환경 등 제반 편의시설이 극히 열악할 수도 있습니다.

넷째, 각종 혜택에는 최대한 무관심해야 합니다.

미분양이 발생하면 건설사들은 분양가를 내리려고는 하지 않고 각종 미끼를 던져 고객들을 현혹합니다. 발코니 무료확장! 중도금 무이자! 각종 내구재 제공 등 등 참으로 매력적인 상품들로 미분양 털어내기에 총력을 기울입니다.

 

물론 미래가치가 있는 미분양 물건이라면 이러한 혜택이 금상첨화이겠지만 사실상 시장에 나타나는 미분양 물건들 중에 이러한 파격적인 조건을 거는 물건들은 좋은 물건이 별로 없기 때문에 아예 관심을 가지지 않는 것이 좋습니다.

차라리 택지개발지구에서 아무런 혜택도 없지만 미분양으로 나오는 물건을 잡는데 총력을 기울이는 것이 좋습니다. 모두가 분양시장에 흥미를 잃고 있다면 우리는 분양시장에 적극 나서야 하는 것이 정석입니다.

 

시장의 분위기는 냉랭해졌지만 사람들이 시장을 떠나고 있지는 않고 시장의 움직임에 촉각을 곤두세우고 있는 분위기라면 더더욱 나서야 합니다.