부동산투자방법 - 재건축투자 성공하는 방법은?

[질문]
재건축에 투자를 해서 성공할 수 있는 노하우를 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 재건축이 예상되는 노후주택이라고 해서 전부 투자가치가 있는 것은 아닙니다.

 

층수, 대지지분, 땅값, 입지여건에 따라 사업성이 크게 달라지기 때문입니다. 따라서 다음에 제시하는 재건축투자 길잡이를 철저히 체크하여야만 투자가치를 극대화 할 수 있습니다.

아파트 노후정도에 상관없이 땅값이 비싼 지역이 유리합니다. 즉, 땅값이 비싸면 분양가가 높게 책정돼 개발이익이 많아지며 개발이익이 많을수록 조합원의 추가부담이 적어지기 때문입니다. 기존의 주택면적과 비교하여 대지지분(=등기된 대지권)이 넓을수록 유리합니다.

즉, 대지지분의 많고 적음은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심요소이기 때문입니다. 넓은 평형의 세대수가 상대적으로 적은 아파트가 유리합니다.

 

즉, 재건축아파트는 평형별 건립비율이 제한되며 평형배정은 지분 크기에 따라 결정됩니다. 따라서 큰 평형을 배정받으려면 큰 평형의 세대수가 적은 단지에서 되도록 큰 평형을 선택하는 것이 좋습니다.

고지대에 자리 잡고 있거나 단독주택 밀집지역 한가운데에 위치한 아파트나 연립주택은 피하는 것이 좋습니다. 이 경우 건축심의과정에서 층고제한으로 조합원의 부담이 늘어날 가능성이 매우 높으며

 

특히, 향후 1,2종 일반주거지역으로 지정될 예정인 저층 단독주택 및 연립주택 혼재지역은 재건축이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

기존 건축물의 용적율(=건물연면적/대지면적)이 낮을수록 좋습니다. 즉, 일반적으로 볼 때 용적율이 130%를 넘지 않아야 사업성이 있다고 봅니다.

 

대지면적에 비해 가구수가 많은 곳은 피하는 것이 좋습니다. 가구수가 많으면 조합원들에게 돌아가는 개발이익이 떨어지기 때문입니다.

진입도로가 넓은 곳이 유리합니다. 충분한 진입도로가 확보되지 않으면 진입도로를 확보하기위해 진입도로 주변 토지를 추가로 매입하여야 하므로 추가적인 부담이 발생하고 아울러 사업이 지체될 가능성이 있기 때문입니다. 투자시점을 냉철히 판단해야 합니다.

 

즉, 재건축은 사업계획의 구상 ⇒ 창립총회 ⇒ 안전진단 ⇒ 조합설립 ⇒시공사 선정 ⇒ 신탁등기 ⇒ 사업승인 ⇒ 이주 ⇒ 착공 ⇒ 동/호수 추첨 ⇒ 일반분양 ⇒ 사용검사 ⇒ 조합해산등 여러 단계를 거쳐서 추진되고 종료되는데 이중 어떤 시점에 투자할 것인가가 관건이 됩니다.

가장 투자이익이 극대화되는 시점은 재건축 움직임이 있기 직전입니다. 아직 재건축의 움직임은 없으나 주변여건으로 미루어 보아 조만간 재건축이 가시화될 것이 예상되는 지역을 골라 투자하고 2-3년 느긋하게 기다리면 충분한 승산이 있다.

 

그러나 이러한 장기투자 방식이 마음이 들지 않는 사람에게는 재건축조합이 결성된 직후가 비교적 안전하면서도 높은 투자수익을 노릴 수 있는 매입시점입니다.

그리고 매입지분에 대한 프리미엄이 가장 높게 형성되는 시점은 사업계획승인을 전후한 시점이다. 아울러 가장 안전한 시점은 조합설립인가 후에도 사업진척이 부진하면 인가가 취소 수도 있음을 감안하면 이주비가 지급되는 시점이다.

 

이는 거액의 이주비가 투입되면 대개는 안정적으로 공사가 진행되리라 믿을 수 있기 때문이다. 도급제인지 지분제인지 여부를 확인해야 합니다.

 

지분제는 일반적인 공사형태인 도급제와 달리 계약 시에 조합원의 지분과 추가부담금 여부 및 금액이 확정되는 계약형태이나 도급제는 공사진행에 따라 조합원의 부담이 추가될 수 있기 때문에 투자수익 예측이 어렵습니다.

따라서 재건축아파트에 투자할 때에는 시공사와의 공사계약형태가 지분제인지 도급제인지 여부를 반드시 확인하고 투자수익을 예측한 후에 투자여부를 결정해야 합니다. 그러나 이것은 반드시 지분제가 유리하다는 것은 아닙니다.

조합설립인가의 취소 가능성과 세입자문제를 확인해야 합니다. 즉, 설립인가 후 2년 이내에 사업승인 신청이 없는 경우 조합설립 인가가 취소될 수 있는데 만일 조합설립 인가가 취소된다면 조합원의 피해가 클 수 있기 때문입니다.

 

그러므로 조합설립 인가 후 상당기간이 경과하였음에도 사업승인절차에 착수하지 아니한 재건축아파트는 투자에 유의하여야 합니다.

아울러 재개발과는 달리 재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보상이 없기 때문에 세입자와의 분쟁으로 사업이 지연되는 수가 있는데 세입자문제는 각 조합원의 책임 하에 해결하여야 합니다. 시공사와의 분쟁발생 가능성을 확인해야 합니다.

즉, 지분제로 시공계약이 체결된 재건축사업의 경우에도 완전한 지분제 계약은 드물며 일부 도급제적 요소가 내포돼 있기 마련이므로 공사진행에 따른 추가 부담문제가 불거져 나올 수 있습니다.

따라서 시공회사 측에서 경기변동, 민원발생 등의 사유로 계약변경을 요구하여 공사진행이 불투명한 것인지 여부를 확인하는 자세가 좋습니다.

 

조합원 지분의 경우에는 추가부담금 확정여부 및 그 금액과 납입시기를 고려해야 합니다. 입주시기가 많이 남아 있다면 시공사의 신뢰도를 살피고, 입주시점이 가까웠다면 기반시설이 잘 갖추어 있는지를 따져보는 것이 좋습니다.