부동산투자방법 - 토지경매 & 임야경매 & 대지경매 성공방법은?

[질문]
토지 경매에 성공하는 방법에는 어떤 것들이 있나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 시중을 떠돌던 부동 자금이 수도권과 지방 토지시장으로 급격히 쏠리는 현상이 나타나고 있고, 그 영향으로 법원경매 시장에서 상당기간 찬밥신세를 당하던 토지가 갑자기 황태자 대접을 받고 있습니다.

그러나 부동산 초보 투자자가 경매를 통해 토지에 투자해서 당초의 수익을 달성하고 무사히 빠져 나오기란 기적에 가깝다고 해야 할 것입니다.

 

부동산투자 중에서도 고수들이 마지막으로 투자하는 물건이 토지라고만 해두고, 토지에 응찰할 때 최소한 이것만이라도 주의했으면 하는 바람입니다.

땅값은 철도ㆍ고속도로 등 새로 날 길을 따라 움직입니다. 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안 고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있습니다. 경전철ㆍ도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킵니다.

신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거입니다. 도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되게 마련이다.

 

그러므로 앞으로 개설될 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지ㆍ임야는 확실한 투자처이고, 땅값이 오를 수밖에 없습니다. 토지 경매에 성공하기 위해서는 개발 예상 또는 예정지의 인근을 찾아야 합니다.

토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지ㆍ임야의 구입은 성공투자를 약속합니다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있습니다.

 

택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높습니다.

그리고 투기가 아닌 투자의 마인드로 임해야 합니다. 무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본입니다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안하는 투자 자세가 필요합니다.

 

특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있습니다. 특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위 ‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물입니다.

수익이 좋고 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 다른 사람에게 주겠습니까? 중요한 자금은 여유자금으로 투자해야 합니다. 단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐입니다.

 

잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙입니다. 이자주고 빌려서 하는 투자는 해서는 안 됩니다. 또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 합니다.

경매에 성공하기 위해서는 뜬소문과 사람을 믿어서는 안 됩니다. 남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는 분들도 있습니다. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있습니다.

 

개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 합니다.

이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 합니다.

소문 만에 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 투자세계에서는 아무도 믿지 말아야 합니다. 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 말아야 합니다.

토지나 임야의 경우, 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각합니다. 차분하게 기다릴 수 없는 이유들이 있는 독자라면 이 방면에는 투자하지 말 것을 당부하고 싶습니다.

 

부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지ㆍ임야입니다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식 대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 봅니다.

시골 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있습니다.

 

지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전ㆍ답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 된다. 농지취득자격증명원 확보 여부도 사전에 확인해야합니다.

도시계획을 눈여겨보아야 합니다. 각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 그것이다.

그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인하라. 분쟁에 휘말릴 수도 있습니다.

시골 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분이다. 권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중ㆍ3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않습니다.