부동산투자방법 - 가격상승을 기대할 수 있는 아파트투자 방법은?

[질문]
드디어 길고 긴 전세의 터널을 뚫고 내 집을 마련하게 되었습니다. 내 집을 마련한다는 생각에 선뜻 계약을 하지 못하고 있습니다. 어떻게 해야 후회하지 않을 아파트를 구입할 수 있을까요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 인기지역 강남권에만 있는 것은 아닙니다. 인기지역하면 강남권이 첫번째로 꼽히지만 강남권 아파트 값은 외곽지역보다 두 배 이상 차이 나는 곳이 많아 "그림에 떡"이 되기 쉽습니다.

 

서울수도권 전역에서 인기지역을 고르는 방법도 있지만, 좀더 세부적으로 시장을 관찰해보면 강남구내에서도 지역별 선호도가 다른 점을 찾을 수 있습니다. 상대적으로 더 인기 있는 곳과 그렇지 못한 곳이 있는 것입니다.

예를 들어 영등포구를 살펴보면 최근 지역내에서 가장 선호도가 높은 곳은 대방동입니다. 특히 녹지공간이 많아 쾌적한 자연환경을 갖추고, 대단위 새아파트가 속속 들어서면서 영등포구 기존아파트 거주자들이 대방동쪽으로 이주해 오는 사례가 늘고 있기 때문입니다.

 

지역내 사정을 꼼꼼하게 따져보면 노른자위가 어디인지를 찾을 수 있고, 상대적으로 투가가치가 높은 아파트를 고를 수 있는 안목을 키울 수 있습니다.

내가 살집이라면 기회비용을 계산해야 합니다. 투자수익을 따질 때 얼마나 벌었는가만을 따지는 경우가 대부분입니다. 그러나 아파트 투자도 시세차익만을 단순계산해선 앞으론 남고, 뒤로 손해 볼 확률이 높습니다.

 

쉽게 떠올릴 수 있는 것으로 시간비용과 교통비 등을 들 수 있습니다. 직장과 집과의 거리가 너무 멀면 살면서 써야 하는 비용이, 가격상승률 보다 더 높을 수 있습니다.

예를 들어 직장이 여의도에 있는데 집이 대방동에 있는 경우와 강남에 있는 경우를 비교해보겠습니다. 출퇴근에 소요되는 시간은 하루에 최소 1시간에서 2시간가량 차이가 나게 되고 교통비로만 환산해도 연간 2백50만원, 3년이면 7백50만원 가량 차이가 납니다.

 

1억원짜리 아파트라면 동기간에 최소 3%이상 집값이 올라야 원금이 보전되는 것이고, 수익을 내려면 5% 이상 올라야 합니다. 그러나 작년 한해동안 서울지역은 4% 상승률에 그쳤고, 신도시와 수도권은 오히려 집값이 2% 가량 떨어졌습니다.

 

서울이 4% 올랐다지만 재건축 대상 아파트들이 올라 전체평균을 끌어올린 것이지, 제자리 걸음을 하거나, 하락한 아파트도 많았다는 점을 명심해야 합니다.

가격상승이 최우선 목표라면 투자재료가 있는 곳을 고르는 것이 최우선입니다. 강남권, 역세권, 대단지, 유명 브랜드가 인기 있는 것은 바로 투자재료가 상대적으로 많기 때문입니다.

 

앞에서 언급한 4개 요건을 갖추지 못했더라도 투자재료가 숨어 있는 아파트도 많습니다. 향후 개발가능성이 높은 지역, 주변 환경이 크게 개선될 예정인 곳, 가격이 상대적 싼 경우라면 가격 상승 확률이 높은 아파트라고 볼 수 있습니다.

아파트 규모에 따라 판단 기준을 달리 해야 합니다. 중소형 아파트라면 서울수도권 어느 지역에서도 무난합니다. 왜냐하면 실수요층이 그만큼 두텁기 때문이다.

 

생활편의시설, 교통여건, 주변환경의 쾌적성 등 모든 아파트에 공통적으로 적용되는 것을 비교함은 물론 학교와의 인접성을 반드시 체크해야 합니다.

 

중소형 평형의 주 수요층이 30-40대이고 이 연령대는 취학자녀를 두고 있다는 공통점이 있습니다. 특히 초등학교가 단지내에 있는 것과 아닌 것은 크게 차이가 납니다.

또 소규모 단지라 단지내 학교가 없는 경우라면 학교까지의 거리가 얼마나 되나, 통학로가 얼마나 안전한가를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 반면 중대형 아파트라면 주위환경의 쾌적성, 단지내 평형분포 등에 대한 고려 비중을 높여야 합니다.

 

소득수준이 높을수록 보다 생활의 질을 우선 고려하기 때문입니다. 소형아파트가 많은 단지에 대형보다는 중대형아파트로 구성된 단지 선호도가 높은 것은 동류집단에 대한 문화적 공감대를 중요시하는 것 반영된 결과이기도 합니다.