부동산투자방법 - 재개발구역 투자방법은?

[질문]
재개발 구역에 투자할 때 어떻게 해야 성공할 수 있나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 재개발 투자는 모두가 황금알을 낳는 거위는 아닙니다. 그러나 옥석을 가려서 구역을 선정하고, 적정한 매입 시기를 선택한다면 성공적으로 투자를 할 수 있습니다.

 

특히 현재와 같은 낮은 금리와 부동산 경기의 침체로 인하여 대부분 거품이 빠져 있으므로 사업단계에 따라서 개발이익이 발생하는 재개발 투자야말로 고수익을 올릴 수 있는 투자임에 틀림없습니다.

성공적인 투자를 위한 요령과 주의사항을 알아보면 재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계의 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로 매입 시점도 이점을 고려하여야 합니다.

구체적으로 보면 구역지정 단계, 시공사 선정단계, 조합설립단계, 사업시행인가 단계, 관리처분단계가 있으며, 각 추진단계의 확정시점 직전이 가장 좋은 투자의 시기입니다.

 

적정한 투자시기 선택을 위해서는 관심지역을 몇 개 선정하여 사업진행 추이를 면밀히 분석하는 것이 바람직합니다. 초기 투자비용이 부담될 경우에는 일반적으로 이주비 지급시점을 투자의 적기라고들 합니다.

 

왜냐하면, 투자와 동시에 이주비를 받기 때문에 초기자금이 소액으로도 투자가 가능합니다. 그러나 이를 잘못 이해하면 안 됩니다.
사업시행인가를 받으면 바로 재산평가가 시행되고 평가가 완료되면 이주가 시작되어 이주비가 지급됩니다.

 

그러나 이 시점에서는 이미 가격이 올라버려 투자의 가치가 그 만큼 감소되는 경우도 허다합니다. 그러므로 사업시행인가 시점을 전 후하여 재산평가 완료 이전에 투자하는 것이 좋고,

 

이때 투자할 경우 이주비 지급시 까지 약 2∼5개월 정도 소요되리라 예상되며 이기간의 금리부담을 고려해도 투자효과 측면에서는 훨씬 더 많은 투자수익을 올릴 수 있습니다.

투자구역 선정은 첫째로, 장래의 교통조건과 주위 환경을 고려하여야 합니다. 전철 역세권이 가장 좋은 것은 모두 아는 사실이지만, 재개발구역의 교통여건은 현재보다는 몇 년 후 입주할 때의 교통량 증가나 새롭게 개설되는 도로망 등을 감안하여 판단하는 것이 포인트입니다.

또한 재개발구역 주변의 환경은 철거와 공사로 불량한 것이 보통이나 완공 후 입주시점에 이르면 환경이 몰라보게 달라지게 됩니다. 둘째는, 단지 규모가 큰 곳이 투자안전성이 높습니다.

 

단지 규모가 크면 주변의 생활편익시설이 좋아지고 거래도 활발하여 환가성이 높아지므로 투자의 안전성이 확보됩니다.

 

반면에 재개발구역은 단지규모가 크면 너무 많이 알려져 시세가 예상보다 빨리 올라 거품이 있기 마련이고, 조합원들 간에 반대파 등으로 단결이 잘 되지 않아 추진기간이 생각했던 기간보다 늘어나는 경우도 있습니다.

이런 점을 고려하면 투자이익을 극대화 할 수 있는 "진흙 속의 진주"는 중·소규모 단지에서 찾을 수 있다는 뜻이 됩니다. 셋째로 사업진행이 원활한 곳을 선택해야 합니다. 재개발사업의 개발이익은 사업추진 기간의 길이에 반비례합니다.

 

그러므로 추진과정에 문제가 많은 조합들, 비상대책위원회나 반대파가 있는 곳, 시공사와 분쟁이 있는 곳, 조합 집행부가 자주 바뀌는 곳 등은 가급적 피하는 것이 좋습니다.

 

과거에는 세입자 문제가 큰 장애요인이 되었으나, 요즘은 임대아파트 입주권을 부여하거나 주거대책비의 지급으로 대부분 이주가 잘 이루어지는 편입니다.

전문가의 조언을 받아서 투자해야 합니다. 투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는 결코 투자를 망설일 필요가 없습니다.

 

그러나 재개발구역 투자자는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고, 투자를 결정하기 전에 모든 재개발지역현장을 다니면서 정보 수집을 하기 위해서는 많은 시간이 필요하며, 공부를 하여야 하고, 정보분석 능력 등 어려움이 많습니다.

 

그러므로 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구하여 결정하는 것이 최선의 방법일 수 있습니다.

먼저 투자를 할 것인가, 입주를 목적으로 할 것인지를 분명히 하고서 투자목적이라면 투자수익을 최대로 올릴 수 있도록 분석하여 구역을 선정하고, 입주가 목적이라면 교통여건 등 주변환경을 고려하여 골라야 하는데,

 

보통 소형평형을 분양 받으려한다면, 우선적으로 편리한 대중교통여건이 되는지 조사하고, 대형평형을 분양 받아서 입주하려고 할 경우에는 쾌적한 주거환경이 중요합니다.

지명도 있는 시공사를 선정한 지역을 선택합니다. IMF 한파로 인하여 하루아침에 쓰러지는 기업이 속출하면서, 시공사 선정에 있어서 조합원에 유리하게 제시한 지명도가 다소 뒤떨어지는 건설회사의 부실한 추진으로 시공사가 변경되거나, 중단되는 등으로, 추가로 조합원의 부담이 늘었습니다.

 

그래서 재개발 시공 건설사의 안정성은 어느 때보다 중요시되고 있으며, 높은 관심을 끌게 되었고, 유명건설사의 브랜드아파트는 가격도 높게 형성되고 있습니다.