부동산투자방법 - 재개발투자 성공하는 방법은?

[질문]
이번에 재개발 되는 지역에 투자를 해서 성공하려고 합니다. 어떻게 투자해야 성공하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 과거 재개발투자의 최대 장점은 신규청약의 어려움 속에서도 청약관련 통장이나 채권입찰 부담없이 아파트를 분양 받을 수 있다는데 있었습니다.

 

그러나 최근에는 지역에 따라서 미분양이 속출하고 있는 상황에서 신중하지 않으면 오히려 일반 아파트에 비해 큰 손해를 볼 우려가 있습니다.

 

따라서 재개발사업 성공투자를 위해서는 철저한 사업내용의 분석과 함께 매수 및 매도시기를 잘 선택해야 합니다. 재개발투자에 있어서 가장 신중을 기해야 하는 것은 매입시점입니다. 조합원 지분 매입시점은 관리처분계획인가 전까지로 제한되어 있습니다.

 

관리처분계획인가는 아파트 당첨과 같은 것이어서 이 시점이 지나면 조합원 자격을 취득할 수 없기 때문이다. 일반적으로 조합원 지분 시세는 구역지정이 고시된 이후 상승세가 눈에 띄게 나타나는 사업계획결정고시단계에 사고 사업시행 인가단계에 파는 것이 안정적입니다.

아울러 사업단계와 함께 투자시점에 가장 큰 영향을 주는 것으로는 이주비 지급시점을 들 수 있습니다. 이주비가 지급되는 시점에 구입하면 그 만큼 초기 투자비용을 줄일 수 있기 때문입니다.

 

이주비는 대체로 사업시행인가를 전후해서 지급되는데, 지급시기에 앞서 구입하는 것이 좋습니다. 이주비 지급 후에 지분을 매입하면 최초에 이주비를 받은 조합원이 이주비를 조합에 반납해야 하므로 조합에 따라서는 재지급 하지 않은 경우가 있고, 이주비 금액에 따라 거래가격이 달라지는 경우가 생기기 때문입니다.

교통여건이 좋은 구역을 선택해야 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다. 나날이 복잡해지는 교통사정은 역세권 등 교통 환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키고 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보입니다.

이러한 상황에서 역세권 주변 아파트가 다른 지역에 비해 월등하게 시세가 높게 형성되고 있습니다. 대단위 아파트를 고르는 것이 유리합니다. 통상 대단지 구역은 부지면적이 1만평이 넘고 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말합니다.

 

대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있고, 또한 단지가 크면서 조합원수나 세입자수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아가는 이익도 그 만큼 크기 때문입니다.

재개발투자의 성공여부는 재산평가액과 비례율이 좌우합니다. 재산평가액이 조합원 개인이 소유한 토지 및 건물에 대한 단순한 감정평가액이라면 비례율은 재개발사업에서 얻어지는 개개인의 최종 손익계산서와 마찬가지 역할을 합니다.

 

 재산평가액이란 재개발 구역내 조합원 개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말합니다. 구역마다 다소 차이가 있지만 대개 사업승인 이후 한국감정원과 사설 감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치입니다.

 

이는 조합원이 배정 받는 아파트에 입주하기 위한 부담금을 정하는 중요한 잣대입니다. 따라서 투자자는 재개발구역내 기존 도로변 등 목 좋은 곳을 고르는 것이 유리합니다.

 

비례율이란 “개발이익율”이라 불리는데 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 감정평가액으로 나눈 금액을 말합니다.

조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액입니다. 즉, 재산평가액이 1억원인 지분을 소유한 조합원의 비례율이 130%라면 최종 권리가액은 1억 3천만원이 됩니다.

 

따라서 재개발사업을 통해 3천만원의 부가가치를 얻은 셈이 됩니다. 비례율은 사업이 거의 완료되는 시점에서 윤곽이 들어나기 때문에 비례율이 높은 지역을 고르기란 그리 간단치 않습니다.

일반적으로 조합원이 적어 일반 분양분이 많은 곳, 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 싼 평지, 국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자가 적은 구역 등에서 비례율이 높게 나옵니다.

감정평가금액이 높은 곳을 선택해야 합니다. 감정평가금액에 의해서 입주평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가금액이 높게 나와야 입주평형 배정도 유리하게 받을 수 있습니다.

 

재개발구역에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가금액이 달라질 수 있습니다. 따라서 차량진입이 가능하고, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형의 토지, 저지대에 위치한 땅을 고르는 것이 좋습니다.

이주비 금액이 높은 구역을 골라야 합니다. 이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아닙니다.

 

이주비는 사업기간 동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정 시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문입니다.

이주비의 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 이 또한 체크해 보아야 합니다.

넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양 받을 확률이 큽니다.

 

최대 평형을 분양 받을 수 있는 조합원수는 제한되어 있으며 평형배정은 종전 자산액의 평가액에 순위에 따라 결정되므로 구역 내 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 어려우므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 유리합니다.