부동산투자방법 - 부동산경매시 주의사항은?

[질문]
법원 경매를 통해 집을 구입하려고 합니다. 그런데 경매 용어도 어렵고 경매절차도 모르겠습니다. 어떻게 하면 쉽게 경매에 참여해서 집을 구입할 수 있을 까요?

 

방법 좀 알려주시고 경매 할 때 주의사항도 같이 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 거의 대부분의 사람들이 법원경매는 어렵다고 생각합니다. 불확실한 시대에 나도 다른 사람들처럼 법원경매를 통해서 돈을 그것도 떼돈을 벌 수 있을까요?

 

확실히는 모르겠으나 법원경매물건에 도사리고 있는 함정만 피해간다면 법원경매를 통해서 집을 구할 수 있습니다.

법원경매시장의 문을 두드려보기도 전에 본인의 무지를 탓하며 아예 시도조차도 해 보지 않고 있다가 아는 사람이 법원경매를 통해 돈을 벌었다는 이야기를 들으면 그 때가서야 “나도 경매할 걸” 하면서 배 아파한다는 것은 버스 지나간 다음에 손드는 격으로 이는 어리석은 짓일 것입니다.

막연하고 어렵게 생각되어지는 법원경매 정말 어려운 것일까요? 세상 모든 부분이 어렵다고 생각하면 어려운 것이고, 그러하지 않다고 생각하면 쉬운 것입니다.

 

법원경매를 통해 재테크를 해 보겠다는 마음가짐만 있다면 법원경매시장을 통하여 비교적 쉽게 수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 만만하게 보아서는 안 됩니다.

 

모든 것이 마음먹기에 달려있다는 생각 하에 차근차근 접근한다면 법원경매는 결코 오르지 못할 나무가 아닌 것입니다.

법원 경매에 쉽게 접근하기 위해서는 철저한 권리분석이 필요합니다. 법원경매를 통하여 비교적 쉽게 돈을 벌기 위해서는 조금의 노력만 기울이면 됩니다.

 

즉, 법원경매절차를 통하여 부동산을 취득한다는 것은 일반 매매에 의해 부동산을 취득하는 것과 거의 비슷하며, 법원경매 부동산취득은 부동산에 내재되어 있는 권리, 특히 소유권을 취득하는 것으로서 이는 부동산 거래활동으로 볼 수 있으며,

 

부동산 거래활동은 소유권을 취득한 후 그 물건 자체에 하자가 없어야 하는바, 하자가 있는지 여부에 대하여 사전에 권리관계에 대한 분석을 철저히 하면 될 것입니다.

그러하다면 권리분석이 어려운가요? 권리분석을 단순하게 접근하면 그리 어렵지 않습니다. 물론 법원경매와 관련하여 그리 간단하지 않은 사례들이 많이 있습니다. 낙찰 받은 후 분쟁이 발생되어 때로는 골치 아픈 사례도 있습니다.

 

그러나 다른 한편으로 생각해 보면 법원경매를 통하여 돈을 번다는 것은 복잡한 물건, 분쟁이 발생될 수 있는 물건을 투자대상으로 삼아 투자할 수도 있겠지만, 그러하지 않는 물건을 투자대상으로 삼는다면 간단히 해결될 문제인 것입니다.

그렇다면 권리분석이 쉽다고 이야기하였는데, 권리분석은 어떻게 하는 것일까? 권리분석을 하기 위해서는 '말소기준권리'만 안다면 간단히 해결됩니다.

 

즉, 말소기준권리보다 먼저 부동산등기부상에 설정된 눈에 보이는 권리로서 지상권, 환매등기, 보전가등기 등이나 눈에 보이지 않는 부동산상에 먼저 성립된 권리(=주택 또는 상가임차인)는 낙찰자가 인수하여야 하고,

 

말소기준권리보다 나중에 부동산등기부상에 설정되거나 부동산상에 성립된 권리는 낙찰자가 인수하지 않는다는 것을 파악하는 것이 권리분석인 것입니다.

경매부동산에 대한 권리분석을 하기 위해서는 우선 말소기준권리가 무엇인지를 파악하여야 합니다. 말소기준권리란 그 권리 자체가 낙찰 후 배당받고 소멸하는데,

 

그 권리를 기준하여 부동산등기부상에 먼저 설정된 권리들이나 부동산상에 먼저 성립된 권리로서 전입 신고한 임차인은 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되며, 나중에 설정된 권리들은 낙찰 후 말소기준권리와 함께 소멸하게 된다.

 

말소기준권리에는 근저당권, 강제경매신청등기일, 가압류등기, 담보가등기가 해당되며, 이러한 권리들 중 부동산등기부상에 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리에 해당됩니다.

예로서 부동산등기부상에 권리들의 설정순서가 가압류 ⇒ 근저당권 ⇒ 담보가등기 ⇒ 강제경매기입등기일로 되어 있을 경우 말소기준권리는 가압류가 되어 가압류 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되나, 본 사안의 경우 낙찰자가 인수하여야 할 권리가 없어 안전한 물건에 해당된다.

 

단, 유치권과 예고등기는 말소기준권리와 무관하여 낙찰자에게 무조건 인수된다는 점을 유념하여야 합니다.

근저당권이 말소기준권리인 경우 부동산등기부상 근저당권 ⇒ 임차인 ⇒ 가압류 ⇒ 임의경매신청의 경우 근저당권이 말소기준권리에 해당되어 근저당권 이후의 모든 권리들은 낙찰 후 소멸하게 되어 낙찰자가 따로 부담하여야 하는 것은 없게 되는 것입니다.

 

투자자 입장에서는 경매부동산에 있어서 말소기준권리는 거의 1순위 근저당권이 해당된다는 점을 알고 권리 분석한다면 큰 문제는 없을 것입니다.

담보가등기가 말소기준권리인 경우 부동산등기부상 가등기 ⇒ 임차인 ⇒ 근저당권 ⇒ 임의경매신청의 경우 최선순위에 설정된 가등기가 가등기담보등에 관한 법률에 의한 담보가등기라면 이 법 13조 규정에 의해 근저당권으로 보기에 담보가등기가 말소기준권리에 해당되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

 

그러나 담보가등기가 아닌 소유권이전청구권 보전가등기라면 이 때 말소기준권리는 근저당권이 되어 낙찰자는 가등기와 임차인을 인수하여야 하는 엄청 실패한 경매투자가 되어 최선순위에 가등기가 설정되었을 경우 담보가등기인지 보전가등기인지 여부를 반드시 확인한 후 입찰참여 결정을 하여야 합니다.

이는 부동산등기부상에 가등기가 설정되었을 경우 등기형식만으로는 담보가등기인지 보전가등기인지를 구분할 수 없어 최선순위에 가등기가 설정되었을 경우 법원의 기록과 가등기권자에게 확인하는 등 조사를 철저히 하여야 합니다.

강제경매기입등기가 말소기준권리인 경우 부동산등기부상 임차인 A ⇒ 임차인 B ⇒ 강제경매기입등기의 경우 말소기준권리는 강제경매기입등기가 되어 이보다 먼저 전입 신고한 임차인 A와 B는 낙찰자가 인수하여야 합니다.

 

예로서 임차인들의 보증금액이 2억원이고 배당결과 1억원만 배당받았다면 잔여 보증금 1억원은 낙찰자가 입찰한 금액과는 별도로 부담해 주어야 합니다.

가압류등기가 말소기준권리인 경우 부동산등기부상 가압류 ⇒ 전세권 ⇒ 임차인 ⇒ 근저당권 ⇒ 임의경매신청의 경우 말소기준권리는 가압류로서 낙찰자는 입찰금액 이외에 추가로 인수하여야 할 권리는 없게 됩니다.

그러나 말소기준권리인 가압류의 채권액을 후순위 전세권이나 임차인이 대신하여 갚아버린다면 말소기준권리는 근저당권이 되어 가압류가 말소기준 권리일 때에 소멸하는 전세권과 임차인이 변동된 말소기준권리인 근저당권보다 먼저 권리를 취득한 결과가 되어 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 발생될 수도 있어 이해관계에 있는 자가 선순위 권리를 대신 갚음으로 인해 경매투자자에게 불리한 경우가 발생될 수 있는지 여부를 파악하여야 합니다.

투자대상물은 낙찰 후 환금성을 생각한다면 부동산시장에 물건을 내 놓았을 때 빠른 시간 안에 팔릴 수 있는 아파트나 연립주택, 다세대주택을 투자대상으로 삼는 것이 좋을 것입니다.

 

경매초보자라면 아파트 등 비교적 접근하기 쉬운 물건부터 시작한 후 어느 정도 경험을 축적하여 내공이 쌓이면 그 때가서 복잡하고 어려운 물건을 선택하면 될 것입니다.

나아가 아파트 등을 선택하더라도 아무 것이나 선택하지 말고 아파트 단지 면적이 넓은 물건, 역세권에 소재하는 물건, 대지 지분이 많은 물건, 소유자가 거주하는 물건, 임차인이 거주하더라도 보증금을 거의 회수해 갈 수 있는 물건, 임대를 목적으로 한다면 2~30평형대의 물건 등을 투자대상으로 삼으면 됩니다.

기왕이면 명도가 쉬운 물건을 선택해야 합니다. 경매투자목적은 이해관계자들과 싸우는 것이 아니고 남들이 모르는 경매분야에 투자하여 될 수 있으면 쉽게 돈버는 것이 목적일 것입니다.

 

제 아무리 수익성이 보장되는 물건일지라도 낙찰 후 명도에 어려움이 있다면 “경매는 다시는 할 것이 못된다!”라고 생각할 수도 있습니다. 그래서 비교적 쉽게 명도가 가능한 물건을 선택하는 것도 한 방법이 될 수 있습니다.

즉, 소유자가 거주하는 물건, 낙찰자가 인수하여야 할 임차인이 있는 물건, 낙찰자가 임차인을 인수하지 않아도 되는 물건이나 임차인들이 보증금을 거의 회수해 갈 수 있는 물건 등을 투자대상으로 삼는다면 의외로 쉽게 경매시장에 뛰어 들 수 있을 것이다.

소유자가 거주하는 물건의 경우라도 명도 시 큰 어려움은 없을 것입니다. 물론 만나서 명도에 대하여 이야기하다보면 고성이 오고 가고 하지만 이 정도는 개의치 말아야 합니다. 대체적으로 처음에는 반발을 하다가 결국은 포장이사비용 정도를 지급하면 순순히 명도 하는 경향이 있습니다.

명도방법이 유치하기는 하지만 늦은 저녁시간에 낙찰부동산을 방문하여 소유자와의 명도 협상과정에서 고의로 동네를 소란스럽게 하다보면 동네 주민의 신고로 경찰 순찰차가 오고가는데, 이렇게 되면 그 주택이 경매로 소유권이 넘어갔다는 사실이 온 동네에 소문이 나서 창피해서 더 이상 살 수 없도록 하여 순순히 명도 하게끔 유도하는 방법도 있습니다.

 

동네방네 소문을 내서 명도를 간접적으로 강제하는 방법이 유치하지만 어쩔 수 없지 않습니까? 상대방이 명도하지 않으면 그 만큼 낙찰자는 소유권을 행사하는데 시간이 소요되어 불리하기 때문입니다.

참고로 소유자 등의 경우 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 지급하여야 할 비용은 없으나 인정상 이사비용조로 일정금액(=이 금액은 상황에 따라 융통적으로 결정해야 한다)을 지급하고 명도해결을 강구하는 것이 좋습니다. 경매투자의 경우 융통성이 있어야 합니다.

 

싸우지 않고 이기는 것이 현명하기에 적정선에서 이사비용 등을 지급하여 명도 받도록 하십시오. 경매투자는 상대방과 싸우는 것이 목적이 아니라 돈버는 것이 목적이라는 것을 앞에서 언급하였습니다.

그러하기에 될 수 있으면 싸우지 않되 상대방과 협상을 시도하였으나 도무지 대화가 되지 않는다면 일찌감치 포기하고 곧바로 법집행 절차를 밟는 것이 상책일 것입니다.

 

낙찰자가 인수하여야 할 임차인이 있는 물건 소위 말소기준권리보다 먼저 전입 신고한 임차인은 낙찰자에게 대항(=임차인이 경매절차에서 보증금을 전액 회수하지 못했을 경우 잔여 보증금에 대하여 낙찰자에게 반환요청할 수 있다.)할 수 있어 언뜻 보면 낙찰자에게 불리한 듯 하나, 약간만 생각을 달리하면 오히려 좋은 물건에 해당될 수 있습니다.

왜 이러한 이야기를 할까요? 이유는 간단합니다. 소유자에 대한 명도는 비교적 쉽게 진행시킬 수 있으나, 죄 없는 그러나 주택임대차보호법 등 법률적인 지식이 무지한 임차인에 대한 명도는 어찌 보면 그리 만만하지만은 않습니다.

 

한 예로서 다가구주택 지하의 임차인의 보증금이 1,500만원이고 아파트 임차인의 보증금이 1억원일 경우 명도하기에 보다 쉬운 자는 누구일까? 보증금액이 많은 아파트 임차인이 해당됩니다.

왜냐하면 아파트를 임차한 자는 다가구주택을 임차한 자보다는 그래도 생활이 윤택하고 약간의 여유가 있는데, 다가구주택의 임차인은 보증금이 거의 자기 목숨이나 마찬가지이기 때문입니다.

 

이렇듯 명도 시 임차인의 거센 저항에 부딪칠 수도 있는 물건을 투자대상으로 삼을 수도 있으나 낙찰자에게 대항할 수 있는 즉, 말소기준권리인 근저당권 등보다 먼저 전입 신고한 임차인이 있는 물건은 투자대상으로 '부적격하다'라고들 생각하나, 오히려 투자대상으로서 좋을 수 있습니다.

그 이유인 즉, 임차인은 보증금을 무조건 보호받을 수 있어 이러한 물건을 낙찰 받은 후 임차인과 명도와 관련하여 실랑이를 벌일 필요가 없어 좋고, 인수하는 임차보증금액만큼 입찰가격을 낮게 책정하여 절세효과가 있어 좋고, 나아가 인수하여야 할 보증금은 새로운 임차인을 구한 후 반환해 주면 좋아 투입자금 측면에서 부담이 되지 않아 좋을 수 있다.

낙찰자가 인수하지 않는 임차인이 보증금을 거의 회수해 가는 물건 낙찰자에게 대항할 수 없는 즉, 말소기준권리 이후에 전입 신고한 임차인이 있을 경우 투자자 입장에서 굳이 따지자면 이러한 임차인은 낙찰자가 인수하지 않아 아무런 관련이 없어 보일 듯하나, 낙찰 후 명도와 관련하여 협상을 벌여야 하기에 결론적으로 이야기하자면 관련 있는 것으로 보아야 할 것입니다.

왜냐하면 명도관련 협상이 잘 이루어질 경우 반드시 지급하여야 하는 것은 아니나 일정 비용의 이사비용을 지급하여야 하고, 협상이 잘 이루어지지 않을 경우 인도명령신청에 의한 강제로 명도집행을 하여야 하기 때문입니다.

 

따라서 대항력 없는 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없으나 앞에서 언급한 바대로 낙찰자가 매각대금을 완납한 후 소유권을 행사하는데 때로는 장애요소가 될 수 있어 입찰 참여 전에 이러한 임차인들이 경매결과 배당받을 수 있는 보증금이 얼마 정도인지를 미리 계산해 보는 것도 향후 명도를 원활하게 집행할 수 있는 한 방법이 될 수 있을 것입니다.