부동산투자방법 - 아파트단지내 상가투자 전략은?

[질문]
집 근처에 짓고 있는 아파트 단지 내 상가에 투자를 해보려고 합니다. 어떻게 해야 하나요? 주의할 사항들이 있으면 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 단지 내 상가의 함정은 대형상권과의 어정쩡한 관계에 있을 때 상가가 슬럼화 되기 쉽상입니다.

 

따라서 아예 독점상권이 보장되거나 대형상권과 지근거리, 즉 연장선상에 있는 상가들이 오히려 공실이 없고 상가가 활성화되기가 용이합니다.

그러나 독점 상권의 경우 세대수에 따른 필수 업종만이 살아남을 수 있으므로 단지에 꼭 필요한 업종이 무엇인가를 연구를 해야 합니다.

 

우리가 흔히 필수 업종이라 함은 주거 생활 내에서는 할 수 없는 업종, 즉 세탁소, 슈퍼, 부동산, 피아노, 보습, 치과(1,000세대 이상) 등입니다.

대형상권과의 연장선상에 있는 단지 내 상가는 인근 상권의 접근로에 자리한 상가들이 경쟁력을 가질 수 있습니다. 주변상권을 이용하는 수요가 접근로 상에 있을 때 다양한 업종 선정이 용이하지만 대형상권과 붙어 있는 형태만이 경쟁력이 있을 수 있습니다.

 

또한 주택시장의 침체 및 정부의 부동산정책에 대한 실수요자들의 관망세에 따라 입주율이 저조하게 나타나고 있는데 단지 내 상가 특성상 초기 입주율이 중요한 항목으로 부상하고 있습니다.

단지 내 상가 분양 시 필수적인 점검사항으로는 세대수는 최소 600세대 이상, 세대당 면적비율 0.3평미만 (상가연면적÷세대수= 면적비율)이어야 합니다.

 

단지의 평형대가 크면 외부의 백화점이나 할인점등 외부이탈 현상이 많을 수 있습니다. 초, 중, 고등 학생층이 많아야 업종 확보가 용이하고 이용율이 높게 나타납니다.

 

도심권(재개발지역: 예)약수동,금호동,봉천동,신림동,길음동,정릉등) 경사진 면에 위치한 상가는 가급적 필수 업종(부동산, 세탁소, 중국집 등)외에는 피하는 것이 좋습니다.

경사면에 위치한 상가는 접근성이 현저하게 떨어지며 업종입점(학원, 병원등)이 어려워 배후세대가 많다 하더라도 주로 승용차 등을 이용한 외부 대형 상권이나 할인점, 백화점등으로 소비층이 분산될 가능성이 높게 나타납니다.

 

공개경쟁 입찰시 내정가 대비 입찰가는 지역에 따라 신중하게 고려해야 합니다.

최근 정부의 종합 부동산세나 양도세 등 부동산 정책이 강화되어 주택시장의 투자 심리나 실수요자들의 관망세가 강해 입주율이 저조하게 나타나므로 기반시설이 잘 갖춰진 택지개발 지구와 재건축 재개발 여건에 따라 신중하게 고려를 해봐야 합니다.

600세대 미만의 상가의 경우 입찰 상황을 보면서 수의 계약을 고려해 볼 것을 권하고 600세대 이상이라면 내정가 대비 150%미만으로 매입을 해야 향후 임대수익이나 되팔 때 발생되는 시세차익과 환금성을 기대 할 수 있습니다.