부동산투자방법 - 경기침체일 때 경매투자하는 방법은?

[질문]
요즘 경기가 침체기에 있는데 이 시기에도 경매를 해도 되나요? 경기가 침체일 때는 어떻게 투자를 해야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 감정가와 시세를 반드시 확인해야 합니다. 부동산시장 침체기에는 경매 물건의 감정가와 시세를 꼼꼼하게 체크해야 합니다.

 

통상 감정가는 시세의 80% 선으로 매겨지지만 감정평가 시점과 경매 시장에 물건이 나오는 시점이 다르기 때문에 투자 가치가 달라지기 때문입니다.

경매 절차에 착수한 시점과 실제 경매되는 시점과는 짧게는 4개월, 길게는 8개월 이상의 시차가 있습니다. 따라서 시세 하락기에는 매각 시점(입찰 시점)의 감정가가 시세보다 높을 가능성이 있습니다.

자금조달 계획을 미리 세워야 합니다. 자금을 어떻게 마련하느냐도 중요합니다. 정부가 부동산 시장의 자금줄을 죄면서 금융권에서 돈을 빌리기가 예전보다 어려워졌기 때문입니다.

 

투기 지역의 경우 담보대출비율(LTV) 제한에 이어 총부채상환비율(DTI) 제한 등으로 주택담보 대출이 상당한 규제를 받고 있습니다.

 

이에 따라 낙찰 받고도 낙찰 대금을 납부하지 못해 입찰 보증금을 포기해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 입찰 전에 미리 대출받을 수 있는지와 대출 가능액을 알아보는 것이 좋습니다.

주택이나 토지 경매는 단타를 피해야 합니다. 주택과 토지 등 인기 품목들은 단기 차익을 노린 투자보다는 거주 등 실수요 목적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

 

내년부터 1가구 2주택자 및 부재지주의 토지에 대한 양도소득세 중과로 예전처럼 높은 투자 수익을 올리기 어려워졌기 때문입니다.

아파트와 다세대 등 주택의 경우 거주 목적으로 입찰에 나서는 것이 좋고 토지의 경우 오랫동안 보유한다는 자세로 취득 후 소규모 주말농장 등으로 개발하는 것도 한 가지 방법입니다.

개발호재 지역이 유망합니다. 단기투자 목적이라면 개발 호재가 있는 지역이나 개발 잠재력이 높은 곳의 매물을 노리는 것이 좋습니다.

 

토지나 주택의 경우 양도소득세나 종합부동산세 부담 등이 만만치 않지만 확실한 개발 호재가 있거나 뉴 타운 등 우량 지역에 위치해 가격이 지속적으로 상승할 가능성이 높은 매물은 각종 세금을 감당하고도 충분히 수익을 낼 수 있습니다.

근린상가는 중·장기 투자가 유리합니다. 중·장기적인 안목에서 숙박 시설과 근린 상가에 눈을 돌리는 것도 고려해 볼 만합니다.

 

숙박 시설이나 근린 상가의 경우 상대적으로 입찰 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 50% 내외에 머물고 있어 경쟁력 있는 가격에 물건을 취득할 수 있습니다.

 

실제 단지 내 상가 같은 수익성 부동산은 아직 투자할 만한 가치가 있다는 것이 전문가들의 평가입니다.