부동산투자방법 - 부동산경매 참여 시 고려해야 하는 사항은?

[질문]
경매에 투자를 해볼 생각입니다. 하지만 경매라는 것이 워낙 복잡한 일이라서 선뜻 시작하지 못하고 있습니다. 그렇다고 경매 컨설팅 회사에 모든 것을 맡겨서 하고 싶지는 않습니다.

 

직접 몸으로 뛰면서 개인적으로 해보고 싶은데 경매를 할 때 어떤 것들을 주의해야 하는지요? 그리고 어떻게 해야 좋은 물건을 구분할 수 있는지 구분하는 방법을 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 경매에 참여하다보면 가장 중요한 사항을 놓치는 경우는 별로 없습니다. 해당 부동산 권리분석은 철저히 하기 때문입니다.

 

그러나 예기치 못한 복병을 만나 수익률을 저해 시키는 경우가 너무 많습니다. 대부분의 사람들은 경매에서 가장 중요한 요소 중의 하나가‘권리분석’이라고 생각을 하고 있습니다.

물론 옳은 이야기입니다. 권리분석은 매우 중요하지만 그보다 건물의 수익성을 좌우하는 다른 요소가 있음을 명심해야 합니다. 건물분석’ ‘건물법규분석’ ‘상권분석’ ‘거주자 분석’ ‘세금분석’이 다른 요소입니다.

 

이 중요한 요소들을 간과한 채 경매에 응찰한다면 생각지도 못한 어려움을 당할 수 있고 수익을 보고 큰돈을 벌기는커녕 생각지 못한 지출로 위기에 봉착할 수 있습니다.

경매에서 권리분석은 경매의 기본중의 기본이라는 사실은 누구나 반대하지 않습니다. 그러나 철저한 권리분석이후에 아무리 싼 가격에 낙찰 받은 부동산이 있다 하더라도 건물 보수비용으로 상당한 금액이 추가로 지출 되었다면 옳은 경매라고 할 수 없습니다.

그럼 경매에 참여해서 수익을 올릴 수 있는 요소를 알아 보겠습니다.

 

첫째, 건물분석입니다.

건물은 경매의 가장 밑바탕이고 건물이 있어야 경매가 진행 유지 되는 것입니다. 물론 임야나 토지 등도 경매 대상이 되지만 여기서는 건물을 기본으로 이야기 하겠습니다.

사례1) 서울시 도봉동에 있는 다세대주택을 경매 받은 김씨가 있었습니다. 김씨는 등기부등본 등 각종 서류를 통하여 권리분석하고 세입자 관계를 확인한 후에 2차로 낙찰을 받게 되었습니다. 비용도 3억5천만원으로 비교적 저렴한 금액이었습니다.

 

세입자관계나 피경매자와의 관계도 잘 정리되었던 김씨는 속으로 흐뭇한 마음을 가지고 건물의 내부에 들어가서는 놀랄지 않을 수 없었습니다. 건물전체가 관리가 되지 않아 건물상태는 폐가 수준이었고 설비나 전기시설도 엉망이여서 신축과 같은 보수를 해야 했습니다.

특히 방수상태는 최악의 상태여서 여기저기 핀 곰팡이와 칙칙한 모습으로 인해 주택은 새로운 세입자를 입주시키기에는 무리였고 새롭게 리모델링을 하지 않으면 안 되는 상태였습니다. 주변의 보수공사업체에 의뢰해 보니 순수공사비만 8,000만원에서 1억원정도는 예상하여야 한다고 했습니다.

 

결국 임시방편으로 도배, 장판만 하였는데 건물 인수 후 세입자를 구하기도 어려웠을 뿐만 아니라 수시로 터지는 배관이나 방수로 고생이 이만 저만이 아니었습니다.

 

결국 다세대 주택을 팔기로 마음을 먹은 김씨는 경매 낙찰 금액인 3억5천만원에 내 놓았지만 보러 온 사람도 없고 설상가상 공실은 60%에 달한 상태로 애물단지가 되어버렸습니다.

위의 사례와 같이 건물의 상태를 외관으로만 보고 경매에 응찰 했다가는 생각지도 못하는 어려움을 당할 수 있음을 항상 염두에 두어야 합니다. 그리고 경매 들어가지 전에 건물 분석을 철저히 해야 합니다.

 

건축 설계사의 도움은 물론 건물의 상태에 따라서 구조기술자의 자문을 받아 건물 구조변경 시 자체 하중 문제는 없는지 등도 철저하게 따지고 경매에 응찰 하여야 합니다.

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둘째, 건물 법규 분석입니다.
건물이 지어진 경우를 보면 건축 당시의 건축법규를 적용 받아 신축 또는 보수 하는 경우가 대부분입니다. 그런데 우리나라의 경우 건축법규의 변경은 시대와 사회 환경에 따라 건축법 적용이 다르기 때문에 건물 또한 각양각색의 법규 및 모양으로 지어져 있습니다.

 

겉으로 보기에는 동일한 건물로 예상되지만 건축법규 적용 자체는 그 건축당시 건축법을 적용하기 때문에 경매낙찰 후 보수 등에 있어서 생각지 못한 어려움에 봉착할 수 있습니다.

신림동에 위치한 대공학원이 경매로 나온 사례를 보면 건축법규 적용 상황을 알지 못한 채, 경매에 응찰 했을 경우 어떠한 어려움을 겪는지 알 수 있을 것입니다.

사례) 2002년 신림동 근처 학원이 경매로 나온 것을 알게 된 이씨는 현장 확인 결과 1층은 상가로 잘 꾸며져 있었고, 또한 신림동과 같은 고시촌 지역은 원룸 임대료가 비싸기 때문에 근린생활 시설을 원룸 주택으로 꾸미면 원룸이 잘 나갈 거라는 주변 부동산 업자들의 말을 믿고 대공학원 경매에 응찰 하여 낙찰을 받게 되었습니다.

 

이씨 역시 경매를 낙찰 받기 전에 개조 후 원룸 수익성을 따져보았더니 16개의 원룸이면 보증금으로도 공사비를 충당하고도 남을 수 있다는 판단 아래 대공학원을 낙찰 받았습니다.

그런데 낙찰 후 문제가 발생했습니다. 대공학원 건축 당시는 주차대수가 5대면 충분했는데 낙찰 받고 난 후 원룸으로 용도 변경을 하게 되면 원룸 1개당 0.7대의 주차 확보가 되어야 하기 때문에 16개 원룸에는 11.2대 이상의 주차대수를 추가로 확보하여야 된다는 사실을 알게 된 것입니다.

대공학원 건축당시에는 주차대수 적용 규정이 느슨했는데 경매 받는 2002년도에는 주차대수가 강화되고, 특히 주택으로 용도 변경시에는 신축과 동일한 법규 적용을 받는다는 사실을 나중에 알게 된 것입니다.

 

결국 용도변경을 하지 못한 이씨는 대공학원을 사무실로 임대를 주었지만 임대료 수입은커녕 점점 손해를 보게 되었습니다.

이와 같이 경매에 있어서 중요한 것이 권리분석이란 것은 누구나 아는 사실입니다. 그러나 수익성을 결정하는 요소들은 다른 곳에 있다는 사실을 알아야 합니다. 위에서 이야기한‘건물분석’ ‘건물 법규분석’또한 중요한 요소로 작용하게 되는 것입니다.

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셋째, 상권분석입니다.
상권은 살아 움직이는 물과 같아서 늘 변하기 십상입니다. 어느 날 잘나가던 상권이 신흥 상권의 등장으로 쇠퇴하게 되고, 쇠퇴한 기존 상권은 을씨년스럽게까지 느끼는 곳이 한두 지역이 아닙니다.

 

상권에는 상권을 좌우하는 중요요소들이 있습니다. 중요한 요소들을 대략 이야기 하자면 역세권, 대형 업무시설, 대단지 아파트, 대학가나 상업시설 밀집지 등과 횡단보도, 버스정류장, 육교와 일방통행 길, 분지형태의 입지 등 열거하기에는 수도 없이 많습니다. 하지만 이러한 중요요소는 경매에 있어서 매우 중요한 단서가 됩니다.

경매 나온 아파트를 입찰했다고 가정해 보겠습니다.
아파트를 결정하는 상권요소로는 역세권과 학군, 대형 편의시설 및 기피시설 그리고 대단지 등에 따라 아파트 가격은 천차만별로 나타납니다.

 

특히 요즘은 층에 따른 가격 차이도 무시할 수 없는 것이 되어 버렸습니다. 건물의 상권도 아파트와 마찬가지로 상권의 영향을 크게 받습니다. 동일한 건물에 임대를 줄 경우라도 임대보증금과 월세에서 차이가 나고, 향후 매매가격에도 영향을 끼치게 되는 경우가 너무 많은 것입니다.

우리는 건물의 가격을 대부분 월세 위주로 판단합니다. 그러나 우리의 주변 현실을 살펴보면 반듯한 건물에서 나오는 월세와 가건물에서 나오는 월세를 비교했을 경우 일반적으로 반듯한 건물의 월세가 많겠지만 가건물의 경우에도 월세가 많이 나오는 경우를 보곤 합니다.

 

이것은 상권이란 건물의 형태나 가격에 영향을 받지만 꼭 건물이 좋다고 해서 상권이 좋은 것만이 아님을 알 수 있습니다. 따라서 어느 건물을 경매 받고 싶은 경우, 단순한 건물 감정 가격은 참고로 하고 현재 및 미래의 상권건물가치도 함께 평가 분석해 보아야 하는 것입니다.

건물의 평가는 투자대비 수익률로 나타납니다. 그러나 수익률은 단순한 임대료 수익만이 아니라 향후 몇 년 뒤에 나타나는 개발이익도 함께 고려해야 합니다.

 

월세가 2,000만원 나오는 건물의 수익은 3년 뒤 월세 수입을 합하면 세금 전 최대 7억 2천만원이 됩니다. 그러나 이러한 임대수입보다도 더 중요한 요소가 바로 개발이익입니다. 이것은 주변 여건의 변화에 따라 몇 년 뒤 건물가격의 상승이익을 말합니다.

일반적으로 개발이익의 건물 가격 상승은 월세 수입의 3배도 넘는 다는 사실은 상권의 기본이 되어 있습니다. 다시 말해서 좋은 상권지역은 월세의 임대료 보다는 몇 년 뒤의 개발이익금이 3배 이상 높다는 사실을 기억하여야 합니다.

 

따라서 경매를 응찰할 경우 상권분석은 필수적이며 현실적으로 보이는 임대수익금 보다는 향후 상권의 수익성을 좌우하는 개발이익을 볼 줄 알아야 합니다. 왜냐하면 수익성을 결정하는 가장 큰 요소는 임대수익보다 개발이익이기 때문입니다.

 

넷째, 거주자 분석입니다.
경매에 있어서 거주자 분석만큼 중요한 경우도 없습니다. 경매를 당하는 쪽보다는 전혀 이해관계가 없는 제3자 위치의 세입자나 거주자가 경매를 경험하는 경우 상당한 충격을 받게 됩니다.

 

특히 법적으로 안정장치가 되어 있지 않은 경우에는 그 후유증 또한 매우 큽니다. 그러나 안타깝게도 낙찰자 입장에서는 이를 모르는 척 무시하고 싶겠지만 경매에서 낙찰 받을 경우 반드시 경험하게 되는 것이 건물 세입자나 거주자와의 만남입니다.

 

이를 피하기 위해 경매 컨설팅회사에 의뢰하는 경우가 대부분인데 직접 낙찰자가 세입자를 만나고 거주자를 만나면 의외로 쉽게 풀리는 경우를 종종 보게 됩니다.

피경매자나 제3자로서의 세입자, 거주자는 해당 건물이 경매를 당하게 되면 우선 자신들이 법적 안정장치가 되어 있나 부터 따지게 됩니다.

 

다행스럽게도 법적안정장치가 있으면 평상시와 마찬가지로 시간이 되면 새 건물 주인을 만나서 보증금을 해결하고 이사 가면 된다고 생각해 모든 것을 법대로 하려 할 것입니다.

 

그러나 이러한 생각을 가진 세입자나 거주자에게 낙찰자가 미리 나서서 해결을 모색할 경우 의외로 간단하게 해결되는 경우가 많습니다.

왜냐하면 제3자 입장에서 어차피 언젠가는 이사 가야 한다는 것을 알고 있고, 경매 당한 건물로부터 빨리 벗어나고픈 생각으로 가득할 것이기 때문이다. 따라서 세입자 자신에게 경제적 손해만 없다면 스트레스를 받으면서 법대로 가는 것보다 빨리 해결되기를 바랄 것입니다.

또한 경제적인 손실을 입는 경우 낙찰자가 세입자의 손해액과 중간 금액에서 해결을 시도할 경우 대부분 이에 응할 가능성이 매우 높기 때문에 경매에 있어서 거주자로부터 문제가 발생하는 것을 빨리 해결 할 수 있을 것입니다.

따라서 중요한 것은 사전에 거주자나 세입자의 성향과 법적 관계를 따져 보는 것입니다.

다섯째, 세금분석입니다.
8.31 부동산 후속 정책으로 등장한 3.30 부동산 정책 중 가장 큰 골격이 고강도 세금정책입니다. 재산세와 종합부동산세를 강화하고 양도세를 중과하며 개발이익부담금제도 등을 실시할 예정입니다.

 

과거 경매에 있어서는 양도세의 경우 상당한 세금혜택이 있었지만 지금은 실거래가 신고제 도입으로 인하여 아파트 경매의 낙찰금액 세금혜택이 없어졌습니다.

그러나 아파트의 경우 일반적 거래도 실거래가로 신고하기 때문에 양도세 차액 혜택을 보지 못하지만 일반 상가건물의 경우 아직도 세금혜택을 볼 수 있을 것입니다.

 

또한 경매의 경우 실거래가에 가까운 낙찰을 보이기 때문에 향후 양도차액에 따른 세액을 줄일 수 있습니다. 그러나 경매에 있어서 1가구 2주택도 2007년부터 50% 양도세 단일세율을 적용하기 때문에 경매에서 겸용주택은 상당한 기피 종목이 될 것입니다.

 

더 나아가 부동산 흐름으로 보아 2007년부터는 세금부과에 따른 가격 변화로 상당한 경매 매물이 등장할 것으로 보입니다.

토지는 물론이고 일반 상가건물도 그럴 가능성이 높습니다. 이럴 경우 과거와 같이 세금문제를 소홀하게 해서는 상당한 어려움을 당할 수 있습니다.

 

왜냐하면 경매에 있어서 과거와 같이 세금에 관한 무풍지대가 아니기 때문입니다. 따라서 경매에 입찰하기 전에 자기에 맞는 세금분석과 매매 타이밍 등을 고려한 세금분석이야 말로 경매에서 가장 우선해야 하는 선결과제라고 볼 수 있습니다.