부동산투자방법 - 분양권투자에 성공하는 방법은?

[질문]
분양권에 어떻게 투자를 해야 성공할 수 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 지역선호도가 높은 곳을 노려야 합니다. 분양권에 프리미엄이 붙는 지역은 한정돼 있습니다.

 

서울에는 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 성동구 그리고 경기도 용인은 바로 지역선호도가 높은 곳입니다. 선호도가 높아야 거래가 활발하고 팔고 싶을 때 언제든지 팔수 있어 환금성이 좋습니다.

분양권 시장초기에는 로열층과 비로열층의 가격은 대체로 5∼10% 차이를 보이고 있습니다. 하지만 시간이 흐를수록 가격 차이는 10%이상 커지고 최고 30%까지 차이가 날수 있습니다.

 

한강조망 분양권이라면 무조건 한강이 보이는 물건을 매입 해야 합니다. 입주직전에 매도한다면 더욱 더 로열층을 사야 합니다. 지역별로 가격상승을 선도하는 지역 대표 분양권이 있습니다.

 

이들 대표 분양권은 불황기에도 가격 하락폭이 적고 호황기 에는 가격상승을 선도하게 된다. 예를 들면 성동구에는 금호대우, 영등포구에는 문래동 LG빌리지, 송파구에는 송파동 삼성, 도봉구에는 방학동 현대대상타운, 용인에는 수지LG 빌리지 등입니다. 발전 가능성이 큰 곳을 고릅니다.

분양권은 기존 아파트와는 달리 지금 당장 거주할 수 없고 입주할 권리일 뿐입니다. 현재는 다소 살기에 불편하더라도 입주 후에 주변환경이나 입지조건이 좋아질 아파트를 골라야 합니다.

 

입주시점에 맞춰 새로 생기는 도로, 지하철 ,기반 시설 등이 있는지 체크해야 합니다. 7호선 자양역이 생기고 청담대교가 완공되는 성동구 자양동 분양권이 대표적입니다.

시공사 브랜드파워가 강하면 프리미엄이 빠르게 붙습니다. 분양권을 살때는 시공사의 브랜드파워를 따져 매입할 필요가 있습니다. 경기권은 더욱 더 그렇습니다.

 

브랜드파워는 현재 삼성물산이 가장 앞서고 이어 현대산업개발, LG건설, 현대건설 대림산업 등이 뒤를 따르고 있는 형국입니다. 환경친화형 아파트가 뜨고 있습니다.

같은 아파트이더라도 단지 주변에 공원이 있고 시민공원이 있으면 선호도가 높습니다. 특히 탁 트인 조망은 투자용으로 안성맞춤입니다. 소음은 물론 없어야 합니다.

 

주차장 100% 지하에 낮은 용적률이면 금상첨화입니다. 동부이촌동 한강대우 및 삼성, 금호대우, 방학동 현대대상타운, 용인수지LG빌리지 등이 여기에 해당됩니다.

강남으로 통하는 도로망이 있는 분양권이 좋습니다. 모든 돈은 강남으로 통한다는 진리를 깨달으면 됩니다. 도로 망이 발달했다 하더라도 강남진입이 쉬워야 분양권도 상종가를 칩니다.

 

성동구 옥수동, 금호동이나 성동구 자양동이 강세를 보이는 것은 강남진입이 쉽기 때문입니다. 대형평수는 쾌적성, 소형평수는 접근성 있는 분양권이 좋습니다.

 

대형 평수가 많은 아파트는 단지환경 쾌적성과 정숙성을 생명으로 하는 반면 소형평수 밀집지역에서는 자녀 교육과 출 퇴근 유통시설 등의 의존도가 높습니다.

 

인기지역은 계약전후를 노립니다. 용산구, 마포구, 성동구, 강남구, 서초구 등 서울 인기지역 분양권은 입주시점이 되면 가격이 오를대로 올라 입주시점에 가격변동이 크지 않습니다.

계약전후부터 중도금 1회 납부전 에 매입하는 것이 좋습니다. 반면 비인기지역은 입주 6개월∼1년전에 매입하는 것이 좋습니다. 성북구, 구로구, 영등포구, 노원구 등에 비인기지역 분양 권은 입주 2∼3개월전부터 상승폭이 큽니다.

 

따라서 최소한 입주 6개월 전에 매입하는 것이 좋습니다. 인기 있는 신규 분양이 쏟아지는 봄, 가을은 분양권에 대한 관심이 떨어져 시세가 약세를 보입니다.

 

하지만 분양 비수기인 겨울에는 분양권 시장이 살아납니다. 분양이 한창인 9, 10월 에 사서 주택시장 봄성수기 시즌인 2월에 판다면 높은 투자 수익을 올릴 수 있습니다.