부동산투자방법 - 분양권전매 시 주의사항은?

[질문]
분양권을 전매할 때 주의해야 하는 사항에는 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 정부의 부동산경기 부양책으로 허용된 분양권 전매는 부동산 시장의 활력소로 등장하고 있습니다.

 

과거 부동산등기특별조치법으로 미등기전매를 불법으로 인정하고 있었으나, 이제는 당첨 즉시 제 3자에게 전매가 가능하게 되었습니다.

 

지금껏 분양권을 구입한 경우에는 등기이전 시 먼저 원분양자의 명의로 소유권이전을 했다가 다시 실입주자의 명의로 전환하는 방법이었습니다.

따라서 원분양자가 부담해야 할 취득세, 등록세을 비롯하여 분양가 5.8%에 달하는 각종 세금을 매수자가 이중 납부하는 고충을 겪고 있었습니다.

 

그러나 전매의 허용으로 매수자는 자신의 명의로 한번만 등기이전을 하면 되고 원분양자 역시 분양업체에 분양금의 10%의 위약금을 물지 않아도 돼 한마디로 '누이 좋고 매부 좋는' 정책이라 하겠습니다.

또한 청약통장이 없었던 수요자들도 1~2년전의 싼 분양가로 입지여건이 좋으며 투자가치가 높은 아파트를 선택할 수 있어 분양권 전매가 앞으로의 부동산시장을 주도해 나갈 것이라 예상됩니다.

 

그러나 이런 좋은 점이 있는 반면에 분양권을 매입할 때는 신중한 선택이 필요합니다. 분양권을 매입하려는 사람들을 위해 조심해야 할 점들을 정리해 봤습니다.

시세차익을 잘따져야 합니다. 인근지역시세와 비교해 충분히 투자가치가 있을 때 구입해야 한다는 것입니다. 막연히 분양가보다 싸다고 덜컥 사는 것은 상당한 손실을 초래할 수 있습니다.

 

분양되는 아파트의 중도금, 잔금 등을 고려한다면 통상 2년 6개월이 소요되는 입주시점까지 금리도 계산해 보아야 한다는 것입니다.

더욱이 해당 아파트 주변에 환경이 다른 아파트가 들어선다면 아파트의 가격은 다시 한번 달라질 수도 있다는 점을 감안해야 합니다.

 

채권입찰제를 적용한 지역의 아파트 경우 채권을 포함한 분양가가 인근 아파트시세를 크게 웃돌아 분양권 매물이 나오더라도 시세 이상이어서 거래가 전혀 이루어지지 않고 있는 실정입니다.

급매물과 비교할 경우 분양권은 입주하려면 남은 공사기간동안 기다려야 하기 때문에 금융비용에 대한 정확한 계산을 먼저 해야 합니다. 결론적으로 말하자면 급매물보다 분명히 싸야 합니다.

향후 수익성을 고려할 때 주변환경 여건과 밀접한 관계가 있기 때문에 지하철, 외곽순환도로, 신공항 고속도로 등 인근에 교통여건을 호전시켜 줄 개발계획이 추진되고 있는지에 대한 사전 점검이 매우 중요하며,

 

가급적 총 세대수가 800가구이상 되는 단지를 고르는 것이 현명하고 수도권 경우 인근 지역의 편익시설 개발이 아직 미진한 곳이 많기 때문에 1,000가구이상 지역을 선택하는 것이 이상적입니다.

과도한 프리미엄에 속지 않아야 합니다. 분양권 전매시에는 거품 프리미엄 거래가 많이 나타납니다. 지난달 영등포에서 공급된 모 조합아파트의 경우 프리미엄만 3천만원 정도라고 중개업소에는 말하고 있습니다.

그러나 매물중에서는 중개업소가 신청해 가지고 있었던 물건도 있을 수 있고, 합리적인 근거 없이 프리미엄을 조장할 경우 여기에 휘말리면 피해를 보기 십상입니다.

 

더구나 조합아파트의 분양권은 사업승인이 나기 전까지는 분양권이 무자격자가 받은 물딱지일 수도 있다는 점에서 철저한 확인 작업이 필요합니다.

동원된 인력에 속지 말아야 합니다. 미분양을 줄이기 위해 초기 분양률이 100%라고 홍보하는 사례가 많습니다. 또 원초적인 미분양이면서도 해약 물량이라고 내놓은 물건도 많다는 것입니다.

실제로 김포 모지구의 경우 대형 건설회사가 분양한 아파트의 경우 분양률이 3%정도 였고, 파주의 모 아파트의 경우도 4.3%의 분양률을 보였습니다.

 

그리고 가장 중요한 것은 현재 투기과열지구로 묶여있는 지역은 분양권 전매가 제한 되어 있습니다. 매물이 투기과열지구에 속해 있는 경우 분양권전매를 할 수 없으므로 꼭 확인을 하여야 합니다.