부동산경매권리분석 - 주택이나 상가 임대차보호법의 보호를 받는 매물의 권리분석은 어떻게 하나요?

[질문]
주택이나 상가 임대차보호법의 보호를 받는 매물의 권리분석은 어떻게 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 경매사고의 90% 이상이 주택임대차보호법과 관련하여 발생합니다.

 

임대차보호법 중에서 부동산경매와 관련되는 부분은 4가지입니다.(대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임대차보호법이 적용되는 물적인 적용범위)

그들 중에서도 가장 중요한 것은 대항력의 문제입니다. 나머지 3가지도 결국은 대항력을 알아보기 위함입니다.

 

요컨대 여기서 우리가 다루고자 하는 임대차보호법의 4가지 내용은 임차인보호를 위해서가 아니라 입찰자보호를 위하여 임차인이 어떤 요건으로 얼마만큼의 대항력을 행사할 수 있을 것인가를 알아보기 위함입니다.

즉 임차인이 법원에서 얼마만큼의 우선변제 배당금을, 그리고 얼마만큼의 최우선변제 배당금을 받아 갈 수 있느냐 하는 것 자체에 관심이 있는 것이 아니라,

 

그런 것들을 연구하고 계산함으로써 결국은 선순위 임차인으로부터 낙찰자가 얼마만큼의 대항력을 받게 되는 가를 계산해 내야 합니다.

주택임대차보호법이 적용되는 물적 범위는 주택임대차보호법은 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차계약에 적용됩니다.

 

특히 현장을 답사하다보면 상가 같기도 하고 주택 같기도 한 겸용주택의 경우가 간혹 눈에 띄는데, 그것을 상가로 보면 임차인이 점유하는 전체가 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 것이고, 주택으로 보게 되면 임차인이 점유하는 면적의 전체에 대하여 주택임대차보호법이 적용됩니다.

그래서 주택인지 상가인지를 잘 구분해야 합니다. 주택여부의 판단은 공부(公簿)상의 기재에 의하여 형식적으로 판단할 것이 아니고 건물의 객관적 용도, 실제이용관계, 주변상황 등 제반사정에 비추어 실질적으로 판단합니다.

 

건물의 종류나 구조는 물론 본 건물, 부속건물, 허가건물, 무허가건물, 등기, 미등기 건물 등을 불문합니다.(미등기건물, 무허가건물 등이 철거당하거나 사용승인을 얻지 못하여 불이익을 당할 우려는 임차인이 부담)

연립주택과 같은 집합건물의 경우 지하실 등 공용부분은 전유부분의 부가물 또는 종물로서의 성격을 갖는 것이지만 실질적으로 주거용으로 사용되는 한 주택임 대차보호법이 적용됩니다.

 

다만 주민등록은 공유부분이 아니라 전유부분에 대하여 해야 하므로, 연립주택 302호의 소유자 지분인 지하 302를 임차한 경우에 지하 302호로 주민등록을 옮긴 경우에는 대항력을 행사할 수 없습니다.(대판)

 

오피스텔이라도 주거용으로 임차하여 실질적으로 일상생활을 하는 한 임대차법이 적용됩니다.(서울지법 판결)

다가구주택의 옥탑을 주거용으로 무단으로 용도 변경하여 임대된 경우도 적용됩니다. 주택인지 여부의 기준시점 임대차계약의 체결시점입니다.

 

비주거용건물을 계약체결 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 임대인의 승낙이 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용할 수 없습니다.

 

계약을 체결 할 때에는 비주거용건물이었으나 계약체결 시에 임대인과 주거용으로 개조하기로 합의했거나 주거용으로 개조한 이후에 계약을 체결한 경우에는 주택임대차보호법이 적용됩니다.

건물의 전부 또는 일부가 주택으로 사용되는 경우에는 건물의 일부가 독립성을 가져야 할 필요는 없습니다. 따라서 출입구, 화장실, 부엌 등을 주인 또는 다른 임차인과 공동으로 사용하더라도 주택임대차보호법이 적용됩니다.

점포가 딸린 주택 등 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우, 즉 주거용과 비주거용 부분을 겸한 주택을 겸용주택이라고 합니다.

 

겸용주택이 주택인가의 판단기준에 관하여는 견해의 대립이 있으나 판례는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는 지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정합니다.

즉 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 경우는 임대차법을 적용할 수 없고, 반대로 주거용건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우라야 임대차법을 적용합니다.

 

결국 임차 건물의 주된 용도에 따라 주거용 건물인지 여부를 판단할 것이고, 주된 용도의 구별에는 주거용 부분과 비주거용 부분이 차지하는 면적비율이나 그 곳이 임차인의 유일한 주거인지 여부 등이 중요한 요소로 작용합니다.

 

따라서 주거용 부분이 비주거용 부분보다 작은 경우라도 주종을 구별하기 어려울 정도로 주거용의 비중이 크다면 전체적으로 임대차법이 적용됩니다.

만약 임차인의 점유부분 중 일부분은 영업용 휴게실설비로 예정된 홀 1칸이 있지만 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고 그 홀마저 각 방의 생활공간으로 쓰여지고 있으며,

 

또 다른 일부분에 위 방들의 난방시설이 설치되어 있는 경우는 위 점유부분 모두가 주거용에 해당한다고 판결하고 있습니다.

면적의 절반정도는 방 2칸으로, 나머지 절반정도는 영업을 위한 홀로 건축되어 있었으며, 그러한 상태에서 임차인이 이를 임차한 상태에서 방의 벽을 허물고 방 1칸으로 만들어 그 중간에 장롱으로 방을 구분하여 가족들과 함께 거주하면 서 음식점 영업을 하여왔으며,

 

그 중 방 부분은 음식점 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 외에는 주거용으로 사용하였고, 가족 4인 모두 그 외에는 다른 주택이 없었던 경우도 주택으로 인정되고 있습니다.

임차면적 30.94 평방미터는 주거 및 과자점 경영목적으로 사용하기 위해 임차 한 것이고 임차 후 그의 처 및 3자녀를 데리고 입주하였으며, 방 1칸 약 9.2평 방미터, 방입구 출입부분 약 5.74평방미터와 제과점 16평방미터로 나뉘어 있는데,

 

건물의 전 소유자가 각 방에 보일러시설과 수도시설을 하여 주었으며 임차인은 입주 후 소유자의 승낙하에 방과 점포의 천정 위로 약 5.2평방미터의 다락을 설치하고 취학 중인 자녀들의 공부방으로 사용하고 있으며, 각 방에 연접 하여 폭 1.6미터의 시멘트 가건물을 짓고 이를 부엌으로 사용한 경우도 주택으로 인정되고 있습니다.

그러나 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관 앞의 방은 임차인이 내실로 사용하면서 여관. 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙업을 경영한 경우와 임차인이 점포의 양 도로 측면에 두개의 커다란 양복점 간판을 걸고 진열대를 설치하여 그 점유부분에서 양복맞춤 등의 영업을 해오고 있으며,

 

또한 임차인의 점유부분은 그 넓이가 총 57.4평방미터인데 그 중에서 임차인이 주거용으로 사용하는 방 및 부엌부분은 합계 10.23평방미터에 불과하고, 그 중 방은 불과 4.97평방미터에 불과하여 점포 및 작업실로 사용되는 47.17평방미터에 비하여 아주 적은 경우는 주택으로 인정되지 않습니다.

주택/상가임대차 보호법의 대항력이란 임대주택의 양도 기타 후순위권리자에 의한 경매의 경우에도 존속기간의 보장을 받으며 보증금관계도 임대차관계에 수반하여 새로운 소유자에게 이전된다는 의미입니다.

 

쉽게 풀어서 쓴다면 “내 보증금 중 1원 한 장이라도 다 반환받지 못한 상태에서는 이 집에서 단 한발자국도 물러나지 않겠다”고 말할 수 있는 권리입니다.

입찰참여자의 입장에서는 이러한 임차인의 대항력행사로 인하여 낙찰대금 이외에도 추가부담이 된다면, 정상적인 상태에서 입찰하고자 한 예상 입찰가에서 그 대항력 행사로 인해 추가 부담해야 할 금액만큼을 공제하고 입찰에 참여해야 합니다.

 

추가로 부담해야 할 금액을 예상하지 못하고 정상가로 입찰하였다면 경매손실을 입을 수 가 있습니다.

대항력을 갖는 시기는 대법원판례에 의하면 대항력을 갖는 시점은 주택의 인도와 주민등록이 모두 갖춰진 다음날 오전 0시입니다. 인도가 먼저 된 경우는 주민등록일 다음날 오전 0시가 대항력의 기준시점입니다.

 

주민등록이 먼저 된 경우에는 인도 다음날 오전 0시가 대항력의 기준시점이 됩니다. 따라서 인도와 주민등록을 모두 마친 다음날에 저당권이 설정되었다면 그 임차인은 대항력을 구비한 선순위 임차인이 됩니다.

또한 임대차계약 체결 이후 주민등록과 점유이전을 마쳤으나 비주거용 건물이었던 경우에는 임대인과의 합의로 주거용으로 개조한 때에 대항력을 취득합니다. 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 주택을 인도받아야 하고, 주민등록이전을 신고해야 합니다.

 

주택의 인도에는 현실인도 뿐만이 아니라 간이인도(簡易引渡 - 임차인이 어떤 사정으로 이미 점유하고 있는 경우), 반환청구권의 양도에 의한 인도(임대인이 주택을 관리인에게 관리시키고 있었 을 경우에,

임대인이 관리인에 대해 갖고 있는 반환청구권을 임차인에게 의 양 도하는 경우), 점유개정(占有改定- 소유자가 임차인으로 계속 거주)으로 인한 인도 등 모두가 대항력을 갖는 인도방법입니다.

주민등록은 실제 주민등록부에 기재되지 않았더라도 전입신고를 한 때에 주민등록된 것이며 배우자만 전입신고 되어도 대항력이 있습니다.

대항력은 적어도 낙찰기일까지는 계속 유지되어야 하기 때문에 이사갔다가 왔으면 온 시점부터 다시 대항력을 갖게 됩니다.

 

가족의 주민등록을 남겨 둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에도 대항력은 유지됩니다.

연립주택, 아파트 등 공동주택의 경우에는 동, 호수를 표시하지 않고 그 지번만을 신고하여 주민등록을 옮긴 경우에는 유효한 공시방법이 되지 않습니다.

신축 중인 연립주택의 임차인이 잘못된 현관문의 표시대로 “1층 201호”라고 전입신고를 마쳤는데 준공 후 그 주택이 공부상 ’1층 101호‘로 등재된 경우에는 대항력이 없습니다.

 

따라서 신축중인 연립주택 등의 공동주택을 준공검사를 마치기 전에 입주하는 임차인은 준공검사를 마쳤다는 사실을 알게 됨과 동시에 반드시 동/호수를 다시 확인해야 합니다.

임대인 지위는 승계됩니다. 임대주택의 양수인(讓受人) 기타 임대할 권리를 승계한 사람(상속, 증여, 교환, 경매 등으로 소유권을 취득한 사람)은 임대인의 지위를 승계합니다.

 

즉 주택의 양수인이 임대인으로서의 권리를 행사할 수 있으며 임대인으로서의 의무도 부담합니다.

따라서 임차인은 임대차계약 종료 시에 현재의 소유자에게 보증금반환을 청구할 수도 있고, 부속물(附屬物)의 매수를 청구할 수도 있습니다.

 

종전의 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하게 되고 양수인이 임대인의 모든 지위를 당연 승계합니다. 따라서 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되며, 그에 따라 종전의 임대인은 그 채무를 면하는 것입니다.