부동산경매권리분석 - 권리분석 잘하는 방법은?

[질문]
부동산경매에서 권리분석이 중요하다고 들었습니다. 어떻게 해야 권리분석을 잘할 수 있나요?

 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 경매부동산의 분석에는 부동산 자체에 내재하는 물리적 하자(오손,파손, 내용연수(耐用年數)나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를 파악하는 물건분석이 있고 그 물건이 올바르고 합당하게 소유권을 취득하는데 법률적인 하자가 있는지의 여부를 파악하는 권리분석이 있습니다.

본질적으로는 우리나라는 소제주의를 취하기 때문에 낙찰에 의하여 부동산의 모든 부담이 소멸되고 낙찰자가 아무런 부담이 없는 완전한 소유권을 취득하도록 하고는 있지만 모든 권리문제를 법원에서 해결해주는 것은 아니기 때문에 권리분석이 잘못되면 경제적으로 큰 손실을 당하여 일반 매매물건을 사느니만 못한 경우가 허다합니다.

경매의 성공여부는 이 권리분석이 잘되고 못되고 달려있다고 해도 과언이 아닙니다. 특히 주택은 임차관계가 복잡하기 때문에 미리 임차관계와 해당주택의 임차금 및 대항력 유무 여부를 사전에 점검해야 합니다.

권리분석의 핵심으로는 등기부(등기순위)보는 법을 알아야 합니다.
등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청등이 보입니다.

이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지 입니다. 이러한 권리들이 있는지를 확인해야 합니다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 기재됩니다.

 

마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 파악합니다. 다음으로 등기순위를 점검합니다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞서게 됩니다.

그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정됩니다. “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문입니다.

 

우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적습니다.

이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨 윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 됩니다.

낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문입니다.
예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 됩니다.

 

따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기 전에는 피하는 것이 좋습니다. 그리고 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 합니다.

낙찰 받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 하기 때문입니다.

 

가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 ”사용불가“판단에 가깝습니다. 전세권 인수는 입찰 대금 외에 전세보증금의 추가 부담을 의미합니다.

 

다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다릅니다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소됩니다.

또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 합니다. 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소 됩니다.

 

소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋습니다. 이같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식중 반은 터득한 셈이 됩니다.

경매부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있습니다. 시가보다 비싸게 경매 받을 가능성이 아주 많기 때문입니다.

 

경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매대상이 주거용건물인 경우 필수적 요건입니다. “대항력”이란 임차인이 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻합니다.

집 주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 “대항력이 있다”라고 합니다.

 

주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다”고 규정하고 있습니다.

등기부에 전세사실을 등재한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치입니다.

 

경매주택에 이러한 “채권적 전세”의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을 땐 보다 세심한 주의가 요구됩니다. 권리관계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경 쓸 필요가 없거나 둘 중 하나입니다.

선순위저당권이 존재하는 경우에서 보면 세입자가 대항요건(전입신고와 거주)을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정된 경우라면 임차인은 선순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰 받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 없습니다.

 

소제주의 원칙에 따라 낙찰허가에 의해 저당권과 저당권보다 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없습니다. 즉 경매참여자의 추가부담은 없습니다.

후순위 저당권이 존재하는 경우에서 보면 주택임차권은 대항요건을 갖춘 후에 등재된 후순위 저당권에 대항할 수 있습니다. 따라서 후순위임차인은 후순위저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰 받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

인수주의 원칙에 따라 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자가 저당권에 우선 하는 부동산상의 모든 부담을 인수해야 합니다. 이 경우 낙찰자의 실제 낙찰가격은 법정에서 써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이 됩니다.

선순위와 후순위의 저당권이 모두 존재하는 경우라면 선순위저당과 2순위 저당사이에 대항력요건을 갖춘 주택임차권이 있는 경우입니다.

 

현재 판례 는 “1,2순위 저당권은 모두 말소되고 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없다”는 입장입니다. 만약 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰가격이 임대보증금만큼 하락된 가격에서 결정될 것이고 선순위저당권의 담보가치가 후순위임차권 때문에 손상 받는 결과가 될 것입니다.

 

즉, 낙찰자의 추가 부담은 없습니다.

저당권이 없는 경우에는 등기상의 가압류 설정일자와 세입자의 대항요건 구비일은 비교하면 됩니다. 대항요건 구비일이 가압류 일자보다 빠르면 경매결과 임대보증금은 낙찰자의 추가부담이 됩니다.

 

마지막으로 주의해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 합니다. 입찰1주일 전 비치되는 임대차 현황조사서로 1차 확인한 후 입찰 전 재확인 절차를 거쳐야 합니다.