부동산경매권리분석 - 부동산경매 시 등기부등본에 나타나지 않는 권리도 있나요?

[질문]
경매를 하기 위해서 권리분석을 하려고 하는데 등기부등본에 나타나지 않은 권리도 있나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권으로서 등기할 수 없는 권리입니다.

 

유치권은 말소기준등기보다 앞서서 성립되든 뒤에 성립되든 낙찰자가 인수 부담해야 합니다.(민법 제320조 제1항, 민사집행법 제91조 제5항)

예컨대 남의 집에 세들어 사는 사람이 비가 많이 오는 어느 여름날에 안방 천 장에서 새는 비 때문에 생활을 할 수 없자 그 보수를 위한 비용으로 100만원을 지불하는 경우와 같이 임차 목적을 달성하기 위해서 반드시 필요한 비용이며, 이에 대해서는 그 비용 전액에 대하여 유치권이 성립합니다.

유익비란 예컨대 임차 목적을 달성하기 위해서 반드시 필요한 비용은 아닐지라도 그 비용을 지출함으로써 목적물의 객관적 효용가치가 증대되는 비용입니다.

 

어느 4층 건물을 임차한 임차인이 그 건물에 2억원을 지출하여 엘리베이터를 설치함으로써 그 건물의 객관적 효용가치를 증대시켰다면 그 엘리베이터 설치비용이 유익비입니다.

 

유익비에 대하여는 실지로 지출한 비용과 증대된 효용가치 중에서 소유자의 선택에 따라 유치권이 성립합니다.

즉 엘리베이터 설치비용으로 2억원이 들었다고 하더라도 증대된 효용가치는 5,000만원뿐이라면 소유자는 5,000만원에 대하여만 유치권의 성립을 주장할 것이며, 5억원의 효용가치가 증대되었다고 하더라도 소유자는 실 지출비용인 2억원만큼만 유치권이 성립합니다.

 

나아가서 소유자를 보호하기 위하여 민법은 소유자의 청구에 의하여 법원은 상당한 기간을 허여할 수 있다는 규정을 두고 있는바(동법 제325조 제2항), 이 규 정에 따라 허여판결이 나오면 유치권은 소멸합니다.

예컨대 어느 건물을 임차하여 갈비집을 운영하기 위해서 3억원을 들여서 시설을 하였다는 경우에 3억원이 시설비입니다.

 

이 시설비와 관련하여 우리 대법원판례는 유치권성립을 단호히 거부하고 있습니다. 오히려 계약기간이 만료되면 임차인은 통상적으로 원상회복의무를 부담해야 합니다.

 

그리고 임차인이 임대인으로부터 매수했거나 임대인의 동의를 얻어 부착한 물건은 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되는데, 이러한 부속물 매수대금채권에 대해서는 유치권의 성립이 부정됩니다.

부동산경매 실무에서 가장 많이 문제되는 것으로서, 건축대금에 관하여는 유치권이 성립합니다.

 

예를 들어 건물을 지은 시공자가 건물주인으로부터 건축대금을 받을 때까지 그 건물을 차지하고 있을 권리로서, 비록 등기는 할 수 없지만 유치권자는 목적물을 경매에 부칠 수도 있고 목적물로부터 직접 변제에 충당할 수도 있으며,

 

다른 채권자가 그 건물을 경매에 부치더라도 낙찰자로부터 변제받을 때까지 역시 그 건물의 인도를 거절할 수도 있습니다.

결국 유치권은 우선변제권이 없어서 배당되지 않고 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다. 입찰참여자는 집행관의 현황조사서와 감정평가서를 통해 유치권의 성립유무와 피담보채권금액을 확인해야 합니다.

 

만일 유치권자의 채권액이 확인되지 않거나 또는 그 채권액을 부담하고서는 입찰이익이 없다고 느껴지면 입찰을 포기해야 합니다.

다만 낙찰자는 채무자가 아니라 단지 목적물의 제3취득자이므로, 낙찰자는 채무자의 채무를 변제한 후 법이론적으로는 채무자에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

 

유치권자는 피담보채권의 변제를 받을 때까지 인도를 거절할 수 있을 뿐 직접 낙찰자에 대해 피담보채권의 변제를 청구할 수 없습니다.(대판) 유치권 해소 시 주의사항으로는 진정한 유치권자에게 피담보채권금액을 변제해야 합니다.

 

예컨대 유치권자가 법인인 경우에는 법인의 대표이사에게 변제해야 하는데, 그렇지 않고 물건을 점유하고 있는 직원 등에게 변제하면 후에 이중변제의 위험이 따르게 됩니다. 피담보채권금액과 부동산명도의 동시이행이 이루어져야 합니다.

예컨대 멀지 않은 장래에 명도 하겠다는 각서를 받고서 미리 변제를 하면 역시 가장 어려운 명도의 문제로 분쟁의 소지가 있습니다.

 

유치권자가 무리한 금액을 요구할 때에 현명하게 대처해야 합니다.

 

 예컨대 입찰자의 입장에서는 아무리 많이 들어도 건축비로 5억원이상은 지출 되지 않았을 것으로 예상하고 입찰하였으나 유치권자가 15억원을 요구할 때에 는 입증자료를 요구하는 등으로 협상에 의해서 해결하되, 전혀 해결 가능성이 없으면 법원에 명도소송을 제기합니다.