부동산경매권리분석 - 권리분석시 말소기준이 되는 등기는 어떻게 구별하나요?

[질문]
권리분석 시 말소기준이 되는 등기는 어떻게 구별하나요? 예를 들어 설명해 주세요.]

 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 말소기준등기는 낙찰결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 즉 말소의 기준이 되는 등기입니다.

 

저당권등기, 근저당권등기, 담보가등기(擔保假登記), 압류등기, 가압류등기, 경매신청등 기 등 6가지 등기(암기할 것) 중에서 시간적으로 가장 앞선 등기로서, 그 등기를 포함해 서 그 이후의 모든 등기가 말소되는 등기입니다.

임차권등기, 담보가등기, 전세권등기, 가압류등기 순으로 등기가 되어 있을 경우 말소기준등기는 담보가등기로서 경매가 실행되면 그 등기를 비롯해서 그 이후의 모든 등기가 말소됩니다.

 

결국 임차권등기만 남고 나머지는 모두 말소된다. 물론 그 임차권 등기는 낙찰자가 인수 부담해야 합니다. 즉 그 임차보증금을 낙찰자가 부담할 생각으로 입찰에 참여해야 한다는 것입니다.

환매등기, 처분금지가처분등기, 가압류등기, 저당권등기, 임차권등기, 담보가등기 순으로 등기가 설정되어 있을 경우에 이 때의 말소기준등기는 가압류등기이므로 그 가압류등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되므로 환매등기와 처분금지가처분등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수 부담해야 할 등기가 됩니다.

결국 이러한 물건은 특별한 사유가 없는 한 입찰해서는 안 될 것입니다. 환매등기나 처분금지가처분등기는 후에 다시 설명될 것이지만 모두 금전과 관련되지 않은 등기로서 낙찰자가 소유권을 상실한 위험이 많은 물건이기 때문입니다.

저당권등기, 처분금지가처분등기, 가압류등기, 임차권등기, 담보가등기 순으로 등기가 설정되어 있을 경우에 말소기준등기가 저당권등기이므로 그 등기를 포함해서 모든 등기가 말소됩니다.

 

즉 낙찰자가 인수 부담해야 할 등기는 없습니다. 소위 깨끗한 물건입니다.