부동산경매권리분석 - 경매가 완결되면 소멸되는 권리와 소멸되지 않고 인수되는 권리는?

[질문]
경매가 완결되면 소멸되는 권리와 소멸되지 않고 인수되는 권리에는 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 저당권과 근저당권은 경매가 완결되면 소멸되는 권리입니다.

 

채권자의 채권액이 확정되어 있느냐 아니면 장래의 불특정채권이냐에 따라 확정채권을 담보하는 것이 저당권이고, 은행과의 당좌대월계약 등 불특정채권을 담보하는 것이 근저당권인 바, 이 모두는 경매실행과 더불어 순위에 관계없이 모두 말소됩니다.

담보가등기는 소멸되는 것이 원칙입니다. 소유권이전청구권 보전가등기와는 달리 담보가등기는 순위에 관계없이 말소되는 것이 원칙입니다.

 

다만 담보가등기의 등기절차가 부동산등기법에 규정되어 있지 않기 때문에 담보가 등기라고 하더라도 등기부에는 청구권보전가등기로 등기됩니다.(즉 가등기가 보전가등 기인지 담보가등기인지가 정보지나 등기부상 확인되지 않습니다)

 

구분하는 방법으로는 입찰물건명세서를 통해서 채권신고가 들어와 있으면 담보가등기이고 그렇지 않으면 보전가등기로 봐야 합니다.

경매신청등기 전에 청산절차를 끝낸 담보가등기는 저당권, 근저당권등기, 압류, 가압류 등기 등 그 가등기를 제외한 말소기준등기보다 앞선 경우라면 말소되지 않습니다.

 

왜냐하면 담보가등기의 경우 청산절차를 마치면 채권자는 소유권이전청구권을 갖게 되며, 따라서 담보가등기가 소유권이전청구권 보전가등기의 기능을 갖게 되어 낙찰자 에게 인수되기 때문입니다.

청산절차를 마쳤는지 여부는 역시 법원에 채권신고가 들어와 있는지를 확인하면 됩니다.(청산절차를 마쳤을 경우에는 법원에 채권신고가 들어 올 수 없기 때문입니다.)

 

하지만 1984년 1월 1일 이전에 설정된 가등기는 무조건 보전가등기로 취급되므로 주의해야 합니다. 즉 1984년 1월 1일 이전의 담보가등기권자에게는 순위보전의 효력만 있을 뿐 우선변제권은 없습니다.