부동산임대전세권설정 - 부동산임대시 전세권설정 하는 방법은?

[질문]
이번에 아파트를 전세로 얻었습니다. 시세는 2억정도 하는 아파트고, 전세금은 9,000만원에 계약을 한 상태입니다. 하지만 집주인이 전세권설정을 해주지 않으려고 합니다.

 

확정일자만 받아놓으면 된다고는 한다지만 불안합니다. 등기부등본상에는 근저당이나 담보 잡혀 있는 거는 없습니다. 지금 살고 있는 세입자가 전세권설정만 해 놓은 것이 전부입니다.

 

부동산중개업자가 처음에는 전세권설정을 해놓으면 좋다고 했으면서 집주인이 못해주겠다고 하니까 안 해도 된다고 하더군요. 만약에 집주인이 사업을 하다 실패를 한다거나, 카드빚이 많다거나, 혹은 담보 없이 신용대출이나 하는 것이 있으면 어떻게 하죠?

 

그런걸 알아볼 수 있는 방법이 없습니까?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 전세권 설정의 경우 임대인 즉 집주인의 동의가 없으면 전세권 설정등기는 불가능합니다.

 

집주인이 전세권 설정을 안해주려는 이유는 전세권이 설정되면 물권에 해당되어 세입자가 전세권을 담보로 대출을 받거나 양도가 가능하기 때문입니다.

혹 집주인이 대출을 받아야 하는데 세입자가 전세권을 담보로 대출을 해서 대출을 못받거나 대출 비율이 축소된다면 재산권 행사에 제약을 받게 되는 것이지요. 그래서 집주인들은 가급적 전세권을 설정해 주지 않으려고 하는 것입니다.

 

물론 세입자 입장에서는 전세권을 설정하면 등기부 등본상에 그 권리가 공시되어 자신의 전세 보증금을 안전하게 보호 받을 수 있어 좋은 면은 있지만 위에서 설명한 바와 같이 집주인의 재산권 행사에 제한을 가하기 때문에 현실과는 괴리감이 있습니다.

그리고 전세계약을 할 때 전입신고와 더불어 확정일자를 받아두면 대항력이라는 것이 생겨 선순위 권리자가 없다면 안전하게 전세 보증금을 보호 받을 수 있습니다. (처음 확정일자를 받을때는 동사무소에 가면 손쉽게 받을 수 있습니다. )

그리고 은행에서 대출 산정방법을 알면 자신이 전세계약을 해도 되는지 여부에 대해서 알 수 있습니다.

일반적으로 수도권&과밀억제지역의 경우 4천만원 이하의 전세계약자를 소액임차인으로 보아 최고 1600만원까지 최우선 변제권이 주어집니다.

 

즉 선순위 저당권자가 있어도 방 하나당 4천만원이하의 전세계약자에게 보증금의 40%에 해당되는 1600만원을 우선적으로 배당하게 됩니다.

 

그리고 광역시의 경우는 3500만원을 소액임차인으로 보아 최고 1400만원까지, 기타지역은 3천만원 이하의 세입자를 소액임차인으로 보아 보증금의 40%에 해당되는 1200만원을 우선 변제해 주는 것입니다.

즉 은행에서 대출을 해줄 때 수도권이나 과밀억제지역의 경우 방 하나당 1600만원을 공제하고 여기서 시가 대비 대출이 나가게 되는 것입니다.

예를 들어 시가가 1억인 아파트에 방이 두개고 수도권이나 과밀억제 지역의 경우는 방 하나당 1600만원을 공제하면 1600 X 2 = 3200만원이고 시가 1억 - 3200만원을 빼면 6800만원의 범위 내에서 대출이 나가게 되는데 여기에서 1.3으로 나누면 5230만원 정도가 대출이 되는 것이죠.

왜냐하면 아파트의 경우 평균 낙찰가가 70% ~80선에서 이루어 지는데 이것을 대비해서 저당권을 30%정도 낮춰 잡는 원리입니다. 쉽게 얘기해서 1억을 대출해준다면 저당권으로 1억3천만원을 설정하게 되는 것입니다.

결론적으로 얘기하자면 등기부 등본을 열람해보고 저당권과 같은 선순위 권리자가 있는지 유무를 살펴보셔야 하는데 일단 등기부 등본에 선순위 권리자가 없다고 하시니깐 전입신고와 더불어 확정일자만 받아두셔도 본인의 보증금을 보호받을 수 있습니다.