부동산임대전세권설정 - 부동산임대시 전세권과 확정일자의 우선순위는?

[질문]
신축 빌라에 전세를 들어가려고 하는데 전세 3,500만원 인데 근데 융자 2,000만원이 걸려 있습니다. 이 경우 전세로 들어가서 전세권을 설정 했을 시 나중에 문제가 되었을 시 전세금을 100% 보장 받을 수 있나요?

 

그리고 확정일자와 전세권 설정 둘 중에 어느 것을 하는 게 나을까요? 융자가 있는 집인데 세입자가 전세자금 대출을 받을 수 있나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 매매가에서 융자금+전세자금=70%이하가 좋습니다. 융자는 최고금액 그대로가 좋습니다.

 

이자나 연체이자 및 경매시 수수료가 붙기 때문입니다. 또한 빌라는 융자 많이 해주지 않으며, 경매시 60%이하에 되는 경우 흔하니 조심 하셔야 할 것입니다.

 

전세금 보장은 주민등록 옮기고 확정일자 받으시면 되고 전세권 설정을 하게 되면 비용이 들게 됩니다. 비용이 상관없다면 전세권 설정이 더 좋습니다. 전셋집을 구하는 사람들이 많을수록 전세 자금 대출도 늘어납니다.

 

전셋값이 모자랄 때는 정부가 지원하는 국민주택기금 대출이나 금융기관에서 취급하는 전세자금 대출상품을 활용하는 것을 고려해보는 것이 좋습니다.

 

대출조건이 다소 까다롭긴 하지만 다른 대출상품보다 금리가 낮기 때문이지만 전세자금을 무리하게 대출받으면 대출금리 부담이 커진다.

근로자 서민 전세자금 대출은 연간소득 3천만원 이하인 무주택 세대주들은 전세금의 70% 이내에서 연 4.5% 금리(집주인 확약서로 대출받으면 연 5.5%)로 빌릴 수 있으며, 연간소득을 산정할 때는 상여금과 수당은 제외됩니다.

 

무주택 세대주는 세대주 및 세대원(세대분리된 배우자 포함) 전원이 집을 소유하고 있지 않은 세대주여야 합니다. 또 임대차 계약을 맺고, 임차보증금의 10% 이상을 내야 대출이 가능합니다.

국민주택기금대출인 영세민 전세자금 대출은 금리가 연 2.0%(집주인 확약서로 대출받으면 연 3.0%)로 낮지만 해당 지방자치단체의 추천과 영세민판정을 받아야 합니다.

 

금융권 자체의 전세자금 대출상품보다 금리가 낮지만 대출조건이 까다로운 편이어서 신용도가 낮은 사람은 혜택을 보기가 쉽지 않습니다. 연봉 3천만원이 넘으면서 전세자금 대출이 필요할 때는 시중은행이 수월합니다.

 

전세자금 대출을 받으려면 임대차계약서, 소득증빙서류, 임차보증금의 10%이상 납부영수증 또는 무통장입금증, 임차주택등기부등본, 주민등록등본 등이 필요하며, 대출한도는 연간소득 수준에 따라 결정됩니다.

 

모든 금융기관에서 대체로 전세금의 70%까지 대출을 해줍니다. 대출기간은 임대차 계약기간까지이며 연장이 가능하지만 대출최장 기간을 5년 등으로 제한을 두는 금융기관도 있습니다.

 

중도상환 수수료는 최소 0.5%에서 최고 1.5% 수준입니다. 은행들이 채권 보전을 위해 집주인의 전세금 반환확약서를 받고 대출한도를 높여주기도 하기 때문에 집주인과 원만한 관계를 유지하여야 할 것입니다.

 

전세금 반환확약서는 집주인이 전세금을 세입자에게 돌려줄 때 대출분은 금융기관에 곧바로 송금하는 것을 약속하는 것입니다.

또한 신용등급이 낮아 대출 담보인 주택금융공사의 보증서조차 받을 수 없는 무주택 서민들의 전세자금 마련을 위한 전세금 대출이 쉬워질 것으로 보입니다.

 

무주택 서민들을 위해 주택금융공사의 보증서 없이도 전세금을 대출받을 수 있는 방안을 추진하고 있으며 저소득 무주택자가 은행과 공동으로 집 주인과 전세계약을 맺은 후 전세금 반환채권은 은행이 가져가게 됩니다.

전세기간이 완료되면 반환채권을 소유한 은행이 집주인으로부터 전세금을 직접 회수해 가는 방식입니다.

 

지원 대상 전세 보증금은 각 지자체에서 정하게 되어 있지만, 대략 서울이 5000만원, 수도권과 광역시가 4000만원, 이외 도시는 3000만원이하로 은행으로부터 지원되는 전세금은 보증금의 70%이며, 연 2%의 이율이 적용됩니다.

서울에 사는 영세민이 전세금 마련을 위해 대출을 받는다면, 5000만 원의 70%인 3500만원을 은행으로부터 지원받을 수 있습니다.

 

전세금 반환은 2년 후 일시 상환해야 하지만, 2회 연장이 가능해 최장 6년간 지원금을 사용할 수 있습니다.