부동산임대전세권설정 - 부동산임대 확정일자와 전세권등기의 차이점은?

[질문]
올해 말에 아파트에 전세로 들어가게 되었습니다. 그래서 임대보증금 보호를 위하여 전세권 설정을 하려고 했더니 주위의 사람들이 돈이 많이 들어간다면서 그냥 확정일자만 받으면 보호를 받을 수 있다고 합니다.

정말 확정일자만 받으면 임대보증금을 보호 받을 수 있나요? 확정일자와 전세권의 효력이 똑같은 건가요? 혹시 차이점이 있다면 어떤 차이점이 있는지 알려주세요.

 

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[답변]

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확정일자 제도와 전세권설정등기의 차이점

첫째, 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.

확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기만 해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.

둘째, 확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며,

 

그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해주어야 합니다.

셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여 전세권설정등기를 한 전세권자는 위와 같은 경우 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권 설정 등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.