부동산임대시확정일자 - 근저당 설정이 말소되기 전 확정일자 효력은?

[질문]
오늘 전세 계약을 했습니다. 근저당 7천만원 잡힌 걸 전세 잔금으로 우리가 은행가서 갚아주고 주인이 빠른 시일 내에 근저당을 말소 해주기로 약속했습니다.

 

전세계약서에도 잔금 지불 시 근저당 7천만원은 상환한다는 특약을 작성하였습니다. 오늘 전입신고를 한 상태입니다. 지금 근저당이 말소가 되지 않았어도 확정일자를 받아도 되는지요?

 

아니면 말소가 된 후에 확정일자를 받는 게 좋은 건가요? 말소가 보통 1주일 정도 걸린다던데 우리가 먼저 확정일자를 받은 후 1주일 후에 말소가 된다하면 우리가 1순위가 되는 건지요?

 

혹시 이 근저당을 말소하고 다른 근저당을 설정하더라도 우리가 확정 받은 날짜 이후에 근저당 잡힌 것에는 우리가 1순위 되는 건가요?

 

우리가 1순위가 되는게 맞다면 그 이후로 생기는 근저당에는 우리가 신경 쓸 필요가 없죠? 수시로 등기소에서 근저당 잡힌 게 있는지 없는지 확인을 해야하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 확정일자는 빨리 받을수록 좋습니다. 근저당이 말소되는 것과는 상관없이 확정일자를 하루라도 빨리 받으세요. 그래야 순위가 하루라도 앞섭니다.

 

근저당권이 말소되고 나서 해도 되기는 하지만 빨리 해두는 것이 좋습니다. 이미 설정된 근저당이 말소되면 선순위는 없게 되므로 1순위가 됩니다.

1순위가 좋은 것이 이제는 "대항력이 있어서" 후에 근저당권이 설정되어도 이제는 2순위로 밀리기 때문에 먼저 님이 1순위로 돈을 받을 수 있고, 또 배당을 다 못 받아도 낙찰자에게 전세금이 인수되어서 어떻게든 전세금을 받아서 나갈 수 있습니다.

 

그리고 이후에 설정되는 근저당은 질문자보다 후순위가 되어 신경 쓰실 필요는 없습니다. 근저당 말소후에 등기부등본을 확인해서 등기부등본에서 말소 된 것을 확인하셔야 합니다.

 

만약 근저당 금액만 은행에 갚고 말소를 하지 않는 경우 임대인이 말소되지 않은 근저당을 통해 은행에서 대출을 받으면 고객님의 순위가 은행 다음이 되기 때문에 전세금을 손해 볼 수 있으므로 꼭 등기부등본을 확인해서 근저당이 말소 된 것을 확인하셔야 합니다.