부동산임대시확정일자 - 확정일자 및 전세권설정의 순위는?

[질문]
신림동에 있는 아파트인데 20가구가 있는 25평형대의 집에 전세계약(6000만원)을 하려고 합니다. 시세는 아마도 전철역도 가깝고 하니 1억5000만원은 넘을 것으로 생각됩니다.

 

등기부등본에는 아직 은행대출이 없는데 전세계약하고 나서 집주인은 은행대출을 최대한 많이 받을 것 이라고 합니다.

전세계약 후 먼저 확정일자를 받아도 된다고 합니다. 그런 후에 집주인이 은행대출신청하고 그 다음에 전세권 설정을 하라고 하는데, 나중에 문제가 생기면 저는 은행보다 1순위가 될 수 있는 것인지요?

 

확정일자는 전세계약하고 바로 해도 된다고 하는데 전세권설정은 은행대출 받은 다음에 하라고 합니다. 그 이유가 무엇인가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 임차인이 보호를 받기 위해서는 확정일자와 전입신고를 통해 임대차보호법의 적용을 받는 방법과 전세권을 설정하는 방법이 있습니다.

 

이 둘은 임차인(전세권자)이 보호를 받기 위한 서로 다른 방법입니다. 확정일자와 전입신고를 통한 임대차보호법의 적용을 받고자 하면 확정일자와 전입신고를 둘 다 갖추어야 합니다.

 

즉 확정일자만 받아둔다고 해서 대항력과 우선변제권을 가질 수 있는 것이 아닙니다. 확정일자와 진입신고를 모두 갖춘 날 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다.

가령, 확정일자가 빠르고 전입신고가 후이면 전입신고한 익일부터 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 전세권설정은 등기부에 전세권에 관한 등기를 하는 것으로 이는 그 등기한 날을 기준으로 보호를 받게 됩니다.

 

따라서 확정일자는 먼저 받고 전세권을 나중에 설정하라는 말은 전혀 의미가 없는 것입니다. 둘은 서로 다른 제도이기 때문이지요.

임대인의 의도가 확정일자를 받고 전입신고는 안한 상태에서 후에 전세권을 설정하고 입주하라는 것이라면 당연히 전세권등기일이 기준이겠지요. 그렇다면 확정일자는 필요도 없는 것이고, 이러한 경우 전세권등기 이전에 임대인이 대출을 받는다면 귀하의 전세권은 후순위가 되는 것입니다.

임대인의 의도는 일단 계약만 체결한 상태에서 은행에 대출을 받겠다는 것 같습니다. 은행 대출 시에는 선순위 임차인(전인신고 및 확정일자를 갖춘 임차인 또는 전세권자)이 있으면 그 임대차보증금 부분만큼을 공제한 대출가능금액을 산정합니다.

 

즉 귀하로 인해서 대출에 제한을 받지 않게끔 일단 후에 전세권설정등기 등을 해주기로 하고 대출을 한도만큼 받겠다는 것 같습니다.

결국, 귀하는 대출해준 은행보다 후순위가 되므로 만약의 경우 보호를 받을 수 없는 상태가 됩니다. 보통의 경우 아파트는 은행기준시세의 50%정도 대출이 가능합니다.

 

그러나 제2금융권등을 통하면 70%까지도 가능합니다. 가령 해당부동산이 2억이면 1억4천만원까지도 대출이 가능한 것입니다. 그렇다면 거의 질문자의 임대차보증금의 주택의 남은 시세가 될 것 같습니다.