부동산임대시확정일자 - 확정일자 정의는?

[질문]
이번에 집을 전세계약 하기로 하였습니다. 주위사람들이 전세계약을 하는 경우에 확정일자를 꼭 받으라고 합니다. 확정일자라는 것이 무엇인가요? 확정일자를 받으면 어떤 혜택이 있나요?

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 확정일자를 받는다는 것은 공적인 기관으로부터의 증명을 받는다는 말입니다. 임대차계약서상의 확정일자는 이러한 임대차계약이 존재한다는 것에 대해 공적인 기관이 계약의 존재를 확인하여 주는 것이지요.

확정일자에는 말 그대로 날짜가 나오는데, 그 날짜에 확인을 받았다는 점이 중요합니다. 한달 전에 임대차의 계약을 하고서 계약서상에 확정일자를 한달 후에 받으려고 한다면, 계약서상의 확정일자는 확정일자를 실제로 받는 날이 됩니다. 처음 계약한 날이나 계약서를 작성한 날로 되는 것은 아닙니다.

임대차계약서에 확정일자를 받는 것은, 혹시 임차주택이 경매로 넘어갈 경우를 대비하여 임차인이 그 날짜를 기준으로 하여 우선순위를 확보하고자 하는 데 있기 때문에 임차인에게 필요한 것입니다.

확정일자는 전입신고와 점유가 되어 있을 때에만 효력을 가집니다. 그래서 나중에라도 점유를 상실하면 확정일자는 소용이 없습니다. 이 점을 꼭 주의하여야 합니다. 또한 확정일자는 미리 받는다고 하여 효력이 먼저 발생하는 것이 아닙니다. 등기소와 동사무소에서 받는 확정일자의 효력은 동일합니다.

다만 등기소는 잔금 전이라도 확정일자를 받을 수 있고, 동사무소는 일반적으로 잔금 이후에 확정일자를 찍어줍니다. 그러나 효력은 전입신고 이후에 발생하는 것은 동일합니다. 확정일자는 임차계약서에 받는 것으로 실질적으로는 건물만 해당됩니다. 건물이 없고 토지만 있다면 확정일자를 받을 수 없습니다.

하지만 토지 별도 등기가 있는 아파트라 하더라도 등기부상 다른 권리가 없는 상태에서 확정일자를 받아두었다면 선순위 임차인으로서 어떤 경우에도 보호받을 수 있습니다.

 

만약 주인이 보증금을 올려달라고 하면 먼저 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 등기부등본에 새로 설정된 물권이 없다면 계약금과 계약기간을 명시한 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받아둡니다.

그렇지 않을 경우 이전 계약서는 그대로 두고 올려준 보증금에 한해서만 계약서와 확정일자를 받아둡니다. 그러면 경매에 따른 배당순서가 ① 이전 계약서에 명시된 보증금 → ② 이후 설정된 물권 → ③ 인상된 보증금으로 되어 피해를 줄일 수 있습니다.