부동산임대시확정일자 - 확정일자를 받았을 경우 임대보증금의 보장범위는?

[질문]
방을 구하고 있습니다. 다들 방을 구하면 확정일자를 받아 놓으라고 하는데 확정일자라는 것이 무엇인가요? 확정일자를 받으면 전세금이 얼마까지 보장이 되나요? 이미 근저당이 잡힌 방은 확정일자를 받아도 전세금 전체 반환이 안 되나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 확정일자는 임차인의 임대보증금을 보호해주는 한 가지 수단으로서 임대인이 전세권설정을 해주지 않는 경우 임차인의 보증금이 보호가 되지 않을 것이니 다른 방법으로 요건을 갖추면 보호를 해주겠다는 것이 "주택임대차 보호법"이라는 특별법의 생각입니다.

 

그래서 동사무소에 가서 전입신고하고, 임대차 계약서에 확정일자를 날인 받으면 확정일자 이후의 근저당이나 임차인 보다는 우선하여 변제를 받을 수 있게 되는 효력을 가지게 됩니다.

확정일자를 받고 근저당이 없는 경우에는 차후에 근저당이 문제되어 경매가 되더라도 "대항력이 있어" 배당으로 못 받으면 낙찰자에게 또 달라고 요구할 수 있으니 결국은 다 받을 수 있습니다. 하지만 "근저당, 저당권, 압류, 가압류 등"이 선순위로 있었다면 "대항력이 없다"고 하여 순위 되어 받고 배당금이 없어도 집을 비워 주고 나가야 합니다.

그래서 근저당 금액이 아주 적으면 다 받을 수 있지만, 아주 많으면 한 푼도 못 받거나 일부를 받지 못할 수 있을 것입니다. 누구도 보호를 해주지 않으니 그런 상황은 세입자가 스스로 판단해서 결정하고 들어가라는 것입니다. 이미 근저당이 잡힌 집도 전입신고 되어 있고 확정일자를 받아 두면 순위를 따져서 전세금을 받을 수는 있습니다.

위에 설명처럼 근저당이 얼마 되지 않으면 기다렸다가 전세금을 다 받을 수 있을 것인데, 혹시 근저당 금액이 아주 많으면 전부를 못 받거나 아니면 일부를 못 받거나 할 수 있습니다.

 

이런 경우에는 확정일자가 있어도 전세금 전체를 반환 받을 수는 없습니다. 전체를 반환 받지 못하는 경우는 근저당 금액이 그 집 가격에 70% 이상 잡힌 경우에는 전체를 돌려받기 어렵게 될 가능성이 큽니다.