[질문]
등기부등본을 열람을 해 본 결과 문제가 될 건 전혀 없습니다. 하지만 실제 임대인과 등기부등본상의 소유자가 다르다는 것입니다. 등기부등본상의 소유자는 실제임대인의 동생이라고 합니다. 주의할 점이라던가 계약 시 밟아야할 절차에 대해 알려주세요.
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 먼저 가장 중요한 것부터 등기부등본상의 권리인과 실제임대인과 다르다면 실제임대인이 대리인의 자격이 있는지 확인하여야 합니다.
임대인이 자격이 없는 무권대리인인 경우 무권대리인과의 계약은 무효나 취소가 될 사유가 있을 수 있습니다. 임대차계약은 채권적 청구권이기 때문에 등기부상 권리자의 물권적 청구권에 대항할 수 없습니다.
따라서 전세계약 시 실제임대인에게서의 대리권자임을 확인하는 서류(위임장. 인감증명서)를 계약 시 첨부해 달라고 해야 합니다. 그리고 등기부상의 근저당설정이나 가등기담보 혹은 소제기에 의한 예비등기청구가 잡혀있지 않다면 건물 자체에 대해선 안심하셔도 좋을 것 같네요.
두 번째로는 임대차에 관한 겁니다. 어차피 "주택임대차보호법" 이라는 특별법에 의해서 물권에 준하는 보호를 받기 때문에 계약과 관련하여 후일 문제가 생겼을 시 대항하기 위해서는 일단 전세 입주를 하는날 전입신고를 하고 동시에 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자를 받게 되면 확정일자 이후에 설정되는 권리에 대해서는 우선순위를 확보하게 됩니다. 확정일자를 받으시는 경우에는 주소를 옮기면 안됩니다. 주소를 옮기게 되면 확정일자의 효력을 상실하게 되므로 주소를 옮겨서는 안됩니다.
그리고 등기부등본에 가등기나 가처분금지 등의 항목이 있는 경우에는 계약을 안 하시는 것이 좋습니다.
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