부동산등기부등본확인사항 - 전세계약 시 등기부등본 확인하는 방법은?

[질문]
전세계약 시 등기부등본을 확인하래서 열람했는데 뭐가 뭔지 잘 모르겠습니다. 표제부, 갑구, 을구는 무엇이며 등기부등본은 어떻게 보는지 알려주시기 바랍니다.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부는 부동산의 소재지와 내용, 갑구는 부동산의 소유권에 대한 내용, 을구는 저당권 같은 소유권 외의 권리가 기재됩니다.

등기부등본을 열람할 수 있는 방법은 구청 또는 관할지방법원 등기소를 방문하여 등본을 확인할 수 있고 대법원 인터넷 등기서비스 ( www.iros.go.kr )에서 등본발급 또는 등기부열람을 할 수 있습니다.

등기부등본에 나오는 표제부에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기재하는 곳으로 소재와 지번 · 구조 · 종류 및 면적 등을 알 수 있습니다.
일반 주택의 경우에는 표제부가 하나이지만, 아파트, 연립과 같은 집합건물은 한 동 전체에 관한 표제부와 전유부분(개별 세대)에 대한 표제부, 2개로 구성되어 있습니다.

아파트 등과 같이 대지권이 있는 경우에는 그 대지권의 표시에 관한 사항이 기재되어 있습니다.
등기부등본에서는 우리가 흔히 쓰는 '평'이 아닌 '㎡'으로 표시합니다.

1m2 = 0.3025평이기 때문에 0.3025를 곱해주면 평으로 전환됩니다. 위 등기부와 같이 71.56m2라면 71.56m2*0.3025를 하면 됩니다. 따라서 71.56m2의 경우에는 21.647평, 즉 22평이 됩니다.

① m2로 표시되어 있는 면적을 평으로 바꿀 때 : 0.3025을 곱한다.
② 평으로 표시되어 있는 면적을 m2로 바꿀 때 : 3.3058를 곱한다.

[표제부 - 예시3 집합건물 대지권 표시]
표제부에서 확인해야 하는 사항으로는 계약하려는 부동산의 지번이 표제부의 지번과 같은지 확인합니다. 집합건물의 경우 동, 호수까지 확인해야 합니다. 집합건물의 경우 대지권이 같이 등재되어야 합니다. 대지권 등기가 되어 있지 않을 경우에는 대지에 대한 권리가 없으므로 조심하셔야 합니다.

대지를 사용할 수 있는 권리에는 소유권, 지상권, 임차권 등이 있습니다. 같은 아파트, 같은 동이라도 대지권 비율이 다를 수가 있습니다. 같은 가격이라면 대지권 비율이 큰 것이 좋습니다. 대지권은 재건축시 중요 투자 포인트가 될 수 있습니다. 등기원인 및 기타 사항 난에 '토지에 별도 등기 있음'이라고 기재된 경우에는, 해당 토지 등기부를 따로 확인해 보도록 합니다.

등기부등본의 갑구에는 소유권에 관한 사항, 즉 소유권과 소유권에 영향을 미칠 수 있는 권리 (압류, 가압류, 가처분, 경매신청, 예고등기, 가등기 등)가 있습니다. 각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려집니다.

갑구에서 확인해야 하는 사항으로는 갑구에 소유권 이외에 다른 권리가 기재되어 있을 경우, 즉 압류, 가압류, 가처분, 경매신청, 예고등기, 가등기 등이 기재되어 있으면, 무조건 계약하지 마시기 바랍니다. 계약하려는 사람과 등기부상 현소유자가 일치하는지 확인합니다. 단독주택의 경우에는 건물과 토지 등기부를 모두 떼어보아, 소유자가 같은지 확인해야 합니다.

등기부등본의 을구에는 소유권 외의 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재됩니다. 을구도 갑구와 마찬가지로 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려집니다. 자신보다 선순위인 을구의 권리금액이 시세에 비해 너무 과할 경우, 그 주택이 경매에 넘어갈 때 보증금이 위험해 질 수 있습니다.

임대차 계약을 하는 경우에는 우선 자신보다 선순위 권리금액을 확인해야 합니다. 위 등기부등본의 경우에는 순위번호 2의 4,000만원, 순위번호 3의 6,000만원, 즉 총 1억원의 선순위 권리금이 있습니다. 주택이 경매에 넘어가면, 이 1억원이 본인의 보증금보다 우선 변제 됩니다.

따라서 선순위 권리금액과 본인의 보증금의 합계가 시세의 70%를 넘어서면 경매에 넘어갔을 때, 보증금이 위험해질 수가 있습니다. 예를 들면, 이 주택이 시세 2억이고, 본인 보증금이 1억이라고 가정해 봅시다. 선순위 권리금액이 1억원, 보증금 1억을 더한 2억원은 시세 2억과 같으므로 위험합니다.

을구에서 확인해야 하는 사항으로는 임대차 계약 시 저당권, 전세권 등 선 순위 권리 금액과 임차 보증금의 합계가 해당 부동산 시세의 70% 이상 설정되어 있으면 위험합니다. 전입신고와 확정일차로 보장되는 임차권은 등기부등본에 나타나지 않습니다. 임차권이 등재되는 경우는 두 가지 입니다.

설정에 의한 경우와 보증금 반환이 안 되어 법원의 등기명령에 의한 경우 입니다. 이 두 지는 등기원인을 보면 구분할 수 있습니다. 특히 법원의 등기명령에 의한 임차권이 등재된 집의 경우 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 우선 변제력과 대항력이 생기지 않아 보호를 받지 못합니다.