[질문]
이번에 서울지역에서 5,000만원(계약금400)에 다세대주택 전세를 얻게 되었습니다. 계약을 하려고 하는데 물론 계약 시 확인하겠지만 현재 등기부등본은 깨끗한 상태라고 합니다.
문제는 지역이 조금 나쁘긴 하지만 집이 지나치게 좋아서 혹시나 계약 시에는 등기부등본이 깨끗한데 잔금지급 시 등기부등본에 근저당설정이 되어있다면 제가 아무리 확정일자를 설정해도 우선변제권이 없는 걸로 알고 있습니다.
그렇다고 해서 전세권등기 설정을 하려니 우리나라 정서상 잘 해줄 거 같지도 않고 비용도 만만치 않아 좀 그렇습니다. 게다가 현재는 등기부등본이 깨끗하니 오히려 돈 낭비라는 생각도 듭니다.
이 경우 계약 시에 등기부등본에 대한 내용을 적어 놓고 잔금지급 시 그 내용과 다르면 계약 파기를 요구할 수 있는지 알고 싶습니다. 그리고 할 수 있다면 어떻게 말을 적어놓아야 할지도 알려주세요.
현재 4,000만원정도는 제 돈이지만 나머지는 대출을 받고 가는 거라 많이 불안합니다.
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 주인이 법원이나 등기소에 가서 전세권등기를 해주기를 바랄 수는 없을 것입니다. 등록세가 들어가는 것은 걱정이 되지 않지만, 등기 자체를 바라는 것이 어렵습니다.
그러면 굳이 해주지 않을 등기와 비슷한 것이 아시는 것처럼, 주택임대차 보호법의 인도 받으시면 전입신고하고 확정일자를 받으면 등기와 같은 물권적인 효력이 그대로 유지됩니다.
그런데 질문자께서 걱정하시는 것처럼 계약금을 받고 중도금이나 잔금을 치르는 과정에서 언제라도 주인은 은행에서 대출을 받을 수 있을 것입니다. 그러면 임차인보다도 먼저 선순위가 되어 순위에 밀려 임대보증금을 보호를 받을 수 없을 수도 있습니다.
여기에 전세금이 5,000만원이니 선순위에 근저당권 등이 있어도 2014년 현재 최우선변제 3,200만원은 받을 수 없습니다. 소액이 아니므로 보호 자체가 되지 않아서 입니다.
계약 시에 등기부등본에 대한 내용을 적어 놓고 잔금지급 시 그 내용과 다르면 계약 파기를 요구할 수 있습니다. 임대인 입장에서는 약간 기분이 언짢을 수 있지만, 굳이 지금 당장 돈이 필요한 것은 아닐 것이므로 문제되지는 않을 것입니다.
그래서 아직은 깨끗하니 전입신고와 확정일자로 순위를 확보하시면 등기하지 않아도 경매가 되어도 문제되지는 않을 것입니다.
결론적으로 등기부가 깨끗하니 굳이 전세권설정을 하실 필요 없이 질문자께서 요구하시는 단서만 계약서에 명시하고 계약을 체결하시면 문제되지 않을 것입니다.
그래서 동사무소에서 전입신고와 확정일자를 받으면 경매가 되더라도 문제되지는 않을 것입니다.
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