부동산계약시주의사항 - 부동산임대계약 시 필수상식은?

[질문]
부동산 임대계약서를 작성하려고 합니다. 부동산 임대 계약 시 필수적으로 알고 있어야 하는 상식에는 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.

1. 부동산계약 전 필수상식
⑴ 인터넷(http://www.iros.go.kr)을 통하여 등기부등본을 발급 받거나 열람하여 아래 사항을 확인합니다.

① 계약체결 당사자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 주민등록증을 통해 확인합니다.

② 주민등록증의 진위 여부는 아래와 같이 확인 하실 수 있습니다.
공인인증서가 있는 경우 : 대한민국전자정부(http://www.egov.go.kr)에서 확인
공인인증서가 없는 경우 : ARS를 통하여 확인(국번없이 1382번)

③ 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인합니다.

④ 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지의 여부 확인합니다.

⑤ 등기부등본에 근저당 등의 권리가 등기돼 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세 보증금 회수가 가능한지 판단합니다. (임대할 주택의 전세금 총액이 아파트는 현재 매매시세의 70%를, 빌라나 단독주택은 60%를 넘지 않아야 하며, 만약 근저당권이나 가압류등이 설정되어 있다면 전세금과 근저당권금액, 가압류 금액을 합한 금액이 아파트는 현재 시세의 70%를, 빌라나 단독주택은 시세가의 60%를 넘지 않아야 합니다.)

⑥ 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해 확인하고 집주인과 전화 통화를 해서 대리권이 있는지의 여부를 확인해야 합니다.

2. 부동산계약 시 필수상식
⑴ 계약날짜에 등기부등본(1번째)을 열람하여 등기부상에 어떠한 권리들이 있는지 확인합니다. 계약금, 중도금, 잔금을 모두 치를 때까지 등기부 등본은 총 3회에 거쳐서 확인하셔야 합니다.
예) 소유권, 근저당권, 가압류 등

※ 등기부등본 등을 열람할 수 없는 시간이나 확정일자를 받거나 전세권 설정을 할 수 없는 날에는 계약을 피하도록 합니다. [열람가능시간 : 07:00~23:00(월요일~금요일) 09:00~21:00(토요일, 일요일 및 공휴일)]

⑵ 임대하고자 하는 부동산의 실제 소유자와 계약합니다.
부동산 직거래는 거래의 책임을 본인이 다 감당하여야 하므로 부동산매물의 실제 소유자와 계약해야 안전하며, 실제 소유자는 등기부등본에 기재된 사람과 주민등록증을 비교하여 실제소유자인지 아닌지를 확인하여야 합니다. 또한 주민등록증의 진위여부는 ARS(국번없이 1382)를 통하여 주민등록증의 진위 여부를 판별합니다.

만약 소유자가 미성년자, 한정치산자, 금치산자인 경우에는 소유자와 직접 계약서를 작성하지 말고 법정대리인과 계약서를 작성해야 합니다. 법정대리인의 여부는 호적등본을 떼보면 알 수 있으므로 호적등본을 확인후, 법정대리인과 계약서를 작성하여야 합니다. 또한 위임장이 없는 대리계약은 대리계약자가 부부관계이든 부자지간이든 무효이므로 실소유자와 계약해야 하며 부득이하게 대리인과 계약을 해야 하는 경우라면 반드시 위임장을 받아야 합니다.

⑶ 등기부등본과 실제 소유자를 확인한 후 이상이 없을 경우 계약서를 작성합니다. 일반인들은 계약서를 작성하는 것에 대해 막연한 두려움을 가지고 있습니다. 하지만 '부동산24'의 계약서 작성시 유의사항을 숙지하시고 '부동산24'의 계약서 작성방법을 따라 작성하시면 쉽게 작성하실 수 있습니다.

⑷ 계약서 작성시 임대인과 임차인의 자금사정 등을 협의하고 이를 토대로 계약금, 중도금, 잔금 지급일정과 금액을 조정하게 되며, 보통 계약에서 잔금까지 30-40일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정할 수 있습니다. 부동산을 임대시에는 중도금을 지급하지 않고 바로 잔금을 지급하는 경우가 많습니다.

하지만 꼭 필요한 매물이라면 계약에서 잔금까지의 기간이 40일을 넘어갈 경우 중도금을 지급하시는 것이 안전합니다. 왜냐하면 집주인이 계약금을 배상하고 다른 분과 계약할 수 있기 때문입니다.

※구 분 비 율(%)
(이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 상호간의 합의에 의해 결정합니다.)
① 중도금을 지급할 경우 - 계약금 10%, 중도금 40~50%, 잔금 나머지금액
중도금을 지불하기 전에 등기부등본(2번째)열람한 후 권리관계가 변동이 없는지 확인합니다.

② 중도금을 지급하지 않을 경우 - 계약금 10%, 잔금 나머지금액

⑸ 계약조항이 다 기재되면 기재내용을 세밀하게 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 연계부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.

⑹ 계약금을 현금으로 지급시 임대인의 인감이 날인된 영수증을 받고 임차인이 보관합니다.

⑺ 중도금을 지급할 경우 중도금 지급 시간을 매도인과 협의하고 중도금 지급시에는 먼저 오늘 날짜의 새로운 등기부등본을 다시 열람하여 소유권, 근저당권 등 권리가 변경이 됐는지 확인한 후, 변동이 없을시 중도금을 임차인이 임대인의 통장으로 직접 입금하거나 현금으로 지급시에는 임대인의 인감이 날인 된 영수증을 주고받습니다.

중도금 지급 후에 임대인이 계약내용이 등기부등본상에 나타나지 않는 점을 이용하여 다른 사람에게 매매하거나 매물부동산을 담보로 하여 대출을 받고 잠적하는 경우가 있을 수 있습니다.

여기에 대한 예방방법으로 계약금이나 중도금을 피담보채권으로 해 부동산에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 만약 그 부동산 소유권을 취득하지 못하더라도 근저당권을 행사해 계약금 등을 회수할 수 있습니다. 근저당권을 설정할 경우에는 근저당권 순위를 살펴보고 배당받을 수 있는지 따져 봐야 합니다.

⑻ 마지막으로 계약이행을 보증하기 위해 연대보증인을 세우는 것도 생각할 수 있습니다.
※ 근저당 설정시 필요서류
- 임대인 : 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 등기권리증(건물/대지권), 인감도장
- 임차인 : 주민등록등본 1통, 도장(막도장 가능)

3. 부동산계약 후 필수상식
⑴ 등기부등본 확인과 확정일자인
① 계약 체결 후 중도금, 잔금 기일이 장기간인 경우 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 계약 후 권리 변동이 있는지 확인합니다.
② 동사무소에 전입신고시 임대차 계약서를 들고 가서 확정일자를 받습니다.

4. 부동산계약서 필수사항 체크
⑴ 매도/매수인, 임대/임차인과 중개인의 이름, 주소, 연락처, 인감날인을 확인합니다.
⑵ 대금의 액수와 지불 시기를 확인합니다.
⑶ 목적물의 주소와 면적 등을 확인합니다.
⑷ 목적물의 명도 시기를 작성하고 확인합니다.
⑸ 특약 사항의 문구가 정확한지 확인합니다.